Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Wat betekent ‘kosten koper’ bij het kopen van een woning?
Kennis
11 okt 2026
Kosten koper, vaak afgekort als k.k., betekent dat de koper alle bijkomende kosten voor de overdracht van de woning betaalt. Dit zijn kosten die bovenop de koopprijs komen en die wettelijk of contractueel voor rekening van de koper zijn. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en de kosten voor de hypotheekakte. Voor wie een huis koopt in Nederland, en zeker als buitenlander of expat op de Amsterdamse woningmarkt, is het goed begrijpen van dit begrip essentieel om financiële verrassingen te voorkomen.
Welke kosten vallen er precies onder ‘kosten koper’?
Onder kosten koper vallen alle kosten die noodzakelijk zijn om een woning juridisch over te dragen aan de nieuwe eigenaar. De drie belangrijkste posten zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de kosten voor inschrijving in het Kadaster. Samen vormen deze het grootste deel van de bijkomende kosten bij een aankoop.
Concreet gaat het om de volgende kostenposten:
- Overdrachtsbelasting: een belasting die je aan de Belastingdienst betaalt bij de aankoop van een bestaande woning
- Notariskosten leveringsakte: de vergoeding voor de notaris die de eigendomsoverdracht vastlegt
- Kadasterkosten: de kosten voor inschrijving van de nieuwe eigendom in het openbare register
- Notariskosten hypotheekakte: als je een hypotheek afsluit, brengt de notaris ook hiervoor kosten in rekening
- Taxatiekosten: een taxatierapport is vaak verplicht voor de hypotheekverstrekker
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheek: de vergoeding voor een hypotheekadviseur
Makelaarskosten voor de aankopende partij vallen ook onder de bijkomende kosten, maar worden strikt genomen niet altijd meegenomen in de definitie van kosten koper. Ze zijn echter wel een reële uitgave waarmee je rekening moet houden bij het samenstellen van je totaalbudget.
Hoeveel procent van de koopprijs zijn de kosten koper gemiddeld?
De kosten koper bedragen gemiddeld tussen de 4% en 6% van de koopprijs. Het exacte percentage hangt af van factoren zoals de hoogte van de overdrachtsbelasting die voor jou van toepassing is, de kosten van de notaris en of je een hypotheek afsluit. Voor woningen in Amsterdam, waar de prijzen hoog liggen, loopt dit in absolute bedragen al snel op.
Een rekenvoorbeeld maakt dit inzichtelijk. Koop je een woning voor 450.000 euro en betaal je 2% overdrachtsbelasting, dan is dat al 9.000 euro. Tel je daar notariskosten van ongeveer 1.500 tot 2.500 euro bij op, kadasterkosten van enkele honderden euro’s en taxatiekosten van 500 tot 1.000 euro, dan kom je snel uit op een totaalbedrag van 12.000 tot 20.000 euro aan bijkomende kosten.
Voor expats en internationale kopers die een huis willen kopen in Amsterdam is het verstandig om dit bedrag ruim van tevoren te reserveren, omdat deze kosten in principe niet meegefinancierd worden in de hypotheek.
Blijf op de hoogte van Yourhome
Meld je aan voor de nieuwsbrief of neem contact op
Team Yourhome
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij kosten koper betaalt de koper zelf de overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten. Bij vrij op naam, afgekort als v.o.n., zijn deze kosten al inbegrepen in de koopprijs en komen ze voor rekening van de verkopende partij, doorgaans een projectontwikkelaar. Het verschil heeft grote invloed op het totaalbedrag dat je als koper daadwerkelijk kwijt bent.
Vrij op naam kom je vrijwel uitsluitend tegen bij nieuwbouwwoningen. De projectontwikkelaar neemt dan de overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte voor zijn rekening. Let op: ook bij v.o.n. betaal je als koper nog wel de notariskosten voor de hypotheekakte en eventuele advieskosten. Die vallen nooit onder de vrij-op-naamregeling.
Bij bestaande bouw in Amsterdam is kosten koper vrijwel altijd de norm. Wil je als niet-Nederlander een woning kopen in de stad, dan kun je er vrijwel zeker van zijn dat je te maken krijgt met de k.k.-constructie en de bijbehorende kosten.
Wie is vrijgesteld van overdrachtsbelasting bij kosten koper?
Starters tot 35 jaar die voor het eerst een woning kopen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting, mits de woningwaarde niet boven de geldende grens uitkomt. In 2026 geldt deze vrijstelling voor woningen tot een bepaalde maximale koopsom die jaarlijks wordt vastgesteld. Kopers boven de 35 jaar of mensen die al eerder een woning hebben gekocht betalen standaard 2% overdrachtsbelasting.
Voor beleggers en kopers van een tweede woning geldt een hoger tarief van 10,4%. Dit tarief is relevant voor expats die al een woning bezitten in het buitenland en in Nederland een tweede pand willen aankopen. Het is in dat geval verstandig om je situatie goed te laten beoordelen door een adviseur, omdat de fiscale regels voor internationale kopers soms complexer zijn.
Wil je als buitenlander een huis kopen in Amsterdam, dan gelden dezelfde regels als voor Nederlandse kopers. De vrijstelling voor starters is dus ook voor jou van toepassing als je aan de voorwaarden voldoet, ongeacht je nationaliteit.
Kun je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
In de meeste gevallen kun je de kosten koper niet meefinancieren in je hypotheek. Hypotheekverstrekkers in Nederland financieren maximaal 100% van de marktwaarde van de woning. De bijkomende kosten, waaronder overdrachtsbelasting en notariskosten, moet je dus uit eigen middelen betalen. Dit is een van de redenen waarom een eigen spaarbuffer essentieel is bij het kopen van een woning.
Er is een beperkte uitzondering: als de taxatiewaarde van de woning hoger uitvalt dan de koopprijs, ontstaat er ruimte om een deel van de bijkomende kosten mee te financieren. Dit scenario doet zich soms voor in een markt waar kopers onder de marktwaarde kunnen kopen, maar in Amsterdam is dat door de overbiedingsdynamiek zelden het geval.
Voor expats die een internationale hypotheek willen afsluiten in Nederland is het nog belangrijker om voldoende eigen vermogen achter de hand te hebben. Sommige hypotheekverstrekkers stellen aanvullende eisen aan buitenlandse kopers, wat de financieringsruimte verder kan beperken.
Wanneer betaal je de kosten koper bij het koopproces?
De kosten koper betaal je op de dag van de notariële overdracht, ook wel de passeerdatum genoemd. Op die dag teken je bij de notaris de leveringsakte en de hypotheekakte, waarna de woning officieel op jouw naam wordt ingeschreven. De notaris verrekent alle kosten op die dag via een financiële afrekening die je van tevoren ontvangt.
Het proces ziet er doorgaans als volgt uit:
- Je tekent het voorlopig koopcontract (de koopovereenkomst) en betaalt een waarborgsom van 10% van de koopprijs
- De notaris stuurt je voorafgaand aan de passeerdatum een nota van afrekening met alle kosten uitgesplitst
- Je maakt het totaalbedrag, inclusief kosten koper, voor de passeerdatum over naar de derdenrekening van de notaris
- Op de passeerdatum teken je de aktes en vindt de sleuteloverdracht plaats
Het is verstandig om de nota van afrekening goed door te nemen en bij onduidelijkheden vragen te stellen. Zeker als je als expat of buitenlandse koper minder vertrouwd bent met de Nederlandse procedures, loont het om iemand naast je te hebben die de documenten kan toelichten.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij kosten koper en het aankoopproces
Het begrijpen van kosten koper is slechts een onderdeel van het bredere aankoopproces in Nederland. Als je een woning wilt kopen in Amsterdam als niet-Nederlander of expat, komen er veel meer zaken op je af: van het begrijpen van de woningmarkt en overbieden tot vragen over erfpacht, de rol van de VvE en het omgaan met juridische documenten in een vreemde taal.
Wij bij Your Home Makelaars begeleiden internationale kopers door dit hele traject, met Engelstalige ondersteuning en diepgaande kennis van de Amsterdamse woningmarkt. Wat wij concreet voor je doen:
- Heldere uitleg van alle bijkomende kosten, inclusief kosten koper, in jouw taal
- Begeleiding bij het beoordelen van het voorlopig koopcontract en andere juridische documenten
- Advies over de financieringsmogelijkheden voor buitenlandse kopers in Nederland
- Volledige aankoopbegeleiding van bezichtiging tot sleuteloverdracht
- Lokale marktkennis om te bepalen wat een reële prijs is en wanneer overbieden verstandig is
Wil je weten wat wij voor jou kunnen betekenen? Bekijk ons actueel woningaanbod, lees meer over onze diensten of ontdek hoe wij werken als makelaar in Amsterdam. Heb je direct een vraag? Neem contact op met ons team. We staan klaar om je verder te helpen.
Veelgestelde vragen
Moet ik als expat een Nederlandse bankrekening hebben om de kosten koper te betalen?
Je hebt niet per se een Nederlandse bankrekening nodig, maar het is in de praktijk sterk aan te raden. De notaris werkt met een derdenrekening en accepteert internationale overboekingen, maar die kunnen trager zijn en extra kosten met zich meebrengen. Een Nederlandse bankrekening maakt het betalingsproces een stuk soepeler en voorkomt vertragingen op de passeerdatum.
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het inschatten van de kosten koper?
De meest voorkomende fout is dat kopers alleen rekening houden met de overdrachtsbelasting en de notariskosten, maar posten zoals taxatiekosten, hypotheekadvieskosten en eventuele aankoopmakelaarkosten vergeten. Een andere veelgemaakte fout is het onderschatten van het totaalbedrag bij een hoge koopprijs, zoals gebruikelijk in Amsterdam. Reken altijd met minimaal 5% tot 6% van de koopprijs als buffer, zodat je niet voor financiële verrassingen komt te staan.
Kan ik onderhandelen over de notariskosten die onder kosten koper vallen?
Ja, notariskosten zijn in Nederland vrij en kunnen dus variëren per notariskantoor. Het loont om bij meerdere notarissen een offerte op te vragen en tarieven te vergelijken, want de verschillen kunnen oplopen tot enkele honderden euro’s. Let bij het vergelijken niet alleen op de prijs, maar ook op of de notaris ervaring heeft met internationale kopers en documenten in het Engels kan toelichten.
Telt de woning die ik in het buitenland bezit mee voor het bepalen van mijn overdrachtsbelastingtarief in Nederland?
Ja, als je al een woning bezit in het buitenland en in Nederland een woning koopt die je niet als hoofdverblijf gaat gebruiken, val je mogelijk onder het hogere tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Ga je de Nederlandse woning wél als je hoofdverblijf gebruiken en heb je nog geen eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling, dan kan het lagere tarief van 2% of zelfs de vrijstelling van toepassing zijn. Laat je situatie altijd beoordelen door een belastingadviseur of hypotheekadviseur met kennis van internationale gevallen.
Hoe ver van tevoren moet ik het bedrag voor de kosten koper klaar hebben staan?
Je dient het volledige bedrag, inclusief kosten koper, uiterlijk één à twee werkdagen vóór de passeerdatum op de derdenrekening van de notaris te hebben gestort. De notaris stuurt je doorgaans een week voor de overdracht de definitieve nota van afrekening. Zorg er dus voor dat je spaargeld direct beschikbaar is en niet vastzit in een deposito of beleggingsrekening met een opzegtermijn.
Zijn de kosten koper fiscaal aftrekbaar in Nederland?
Een deel van de kosten koper is fiscaal aftrekbaar in de Nederlandse belastingaangifte, maar niet alles. De notariskosten voor de hypotheekakte en de kosten voor hypotheekadvies zijn in principe aftrekbaar als financieringskosten voor de eigen woning. De overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte zijn dat echter niet. Het is verstandig om een belastingadviseur te raadplegen, zeker als je als expat zowel in Nederland als in een ander land belastingplichtig bent.
Wat gebeurt er met de kosten koper als de koop niet doorgaat na het tekenen van de koopovereenkomst?
Als de koop wordt ontbonden binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen, ben je geen kosten koper verschuldigd omdat de notariële overdracht nog niet heeft plaatsgevonden. Wordt de koop daarna ontbonden op basis van een geldige ontbindende voorwaarde, zoals het niet verkrijgen van financiering, dan geldt hetzelfde. Eventuele kosten die je al hebt gemaakt voor bijvoorbeeld een taxatie of hypotheekadvies worden echter niet terugbetaald, omdat dit diensten zijn die al zijn geleverd.
Gerelateerde artikelen
- Wat is het verschil tussen erfpacht en eigen grond in Amsterdam?
- Wat is het verschil tussen een makelaarsopdracht en een bemiddelingsopdracht?
- Hoe hoog zijn de overdrachtskosten bij een huis in Laren?
- Welke wijken in Amsterdam hebben de beste voorzieningen?
- Wat is de verwachting voor huizenprijzen in Amsterdam 2026?
