Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Wie is aansprakelijk als een makelaar tijdens het aankoop of verkoopproces een fout maakt?
Kennis
2 nov 2026
Als een makelaar een fout maakt tijdens het aankoop- of verkoopproces, kan hij of zij daarvoor aansprakelijk worden gesteld. Dit geldt zowel voor fouten bij de begeleiding van kopers als verkopers. De aansprakelijkheid hangt af van de aard van de fout, de gevolgen ervan en of de makelaar zijn wettelijke zorgplicht heeft geschonden. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over wat je kunt doen als een makelaar een fout maakt.
Wanneer is een makelaar juridisch aansprakelijk voor een fout?
Een makelaar is juridisch aansprakelijk wanneer hij zijn zorgplicht heeft geschonden en daardoor schade is ontstaan. De zorgplicht houdt in dat een makelaar als redelijk bekwaam en redelijk handelend professional moet optreden. Schiet hij daarin tekort, dan is er sprake van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad.
Concreet betekent dit dat een makelaar aansprakelijk kan zijn als hij onjuiste informatie heeft verstrekt, relevante gegevens heeft verzwegen, een verkeerde taxatie heeft uitgevoerd of zijn klant onvoldoende heeft geadviseerd over risico’s. De fout moet wel aantoonbaar hebben geleid tot financiële schade. Zonder schade is er juridisch gezien weinig grond voor een aansprakelijkheidsclaim.
Belangrijk is ook dat de makelaar in opdracht handelt. Een aankoopmakelaar heeft een zorgplicht tegenover de koper en een verkoopmakelaar tegenover de verkoper. Bij een dubbele vertegenwoordiging, waarbij een makelaar beide partijen bedient, kan de aansprakelijkheid nog complexer liggen.
Wat zijn veelvoorkomende fouten waarvoor een makelaar aansprakelijk kan worden gesteld?
Veelvoorkomende fouten waarvoor een makelaar aansprakelijk kan worden gesteld, zijn onder andere het geven van onjuist advies over de waarde van een woning, het niet melden van bekende gebreken, fouten in de koopovereenkomst en het missen van juridische of bouwkundige risico’s.
In de praktijk komen de volgende situaties het meest voor:
- Onjuiste waardebepaling: De woning wordt te hoog of te laag getaxeerd, waardoor de verkoper te weinig ontvangt of de koper te veel betaalt.
- Niet melden van gebreken: De makelaar weet van een lekkage, funderingsprobleem of andere tekortkoming, maar informeert de koper hier niet over.
- Fouten in de koopakte: Onjuiste bedragen, ontbrekende ontbindende voorwaarden of verkeerde overdrachtsdatum kunnen grote gevolgen hebben.
- Onvoldoende onderzoek: De makelaar verzuimt om relevante documenten op te vragen, zoals een VvE-administratie, bestemmingsplan of erfdienstbaarheden.
- Gemiste deadlines: Het niet tijdig uitoefenen van een ontbindende voorwaarde of het missen van een biedingstermijn.
Bij zowel een fout tijdens aankoop als een fout tijdens verkoop geldt: hoe groter de financiële schade, hoe sterker de grond voor een aansprakelijkheidsclaim.
Blijf op de hoogte van Yourhome
Meld je aan voor de nieuwsbrief of neem contact op
Team Yourhome
Wie draagt de bewijslast als een makelaar een fout heeft gemaakt?
In beginsel draagt de benadeelde partij de bewijslast. Dit betekent dat jij als koper of verkoper moet aantonen dat de makelaar een fout heeft gemaakt, dat deze fout aan hem toerekenbaar is en dat er een direct verband bestaat tussen die fout en de geleden schade.
Dit kan in de praktijk lastig zijn. Bewijs verzamelen vereist dat je beschikt over schriftelijke communicatie, e-mails, verslagen van bezichtigingen en eventuele rapporten of taxaties. Soms is een second opinion van een andere deskundige nodig om aan te tonen dat de makelaar anders had moeten handelen dan hij deed.
In sommige gevallen kan de rechter of een geschillencommissie oordelen dat de makelaar zijn handelen moet verantwoorden, zeker als de zorgplicht duidelijk omschreven is in de opdrachtovereenkomst. Het is daarom verstandig om alle communicatie met je makelaar zorgvuldig te bewaren vanaf het begin van het traject.
Hoe vraag je schadevergoeding aan bij een foutieve makelaar?
Een schadevergoeding bij een foutieve makelaar vraag je aan door eerst een formele klacht in te dienen bij de makelaar zelf, daarna eventueel bij een brancheorganisatie of geschillencommissie en als laatste stap via de rechter. Volg deze stappen in volgorde voor het beste resultaat.
- Stel de makelaar schriftelijk aansprakelijk: Stuur een aangetekende brief of e-mail waarin je de fout beschrijft, de geleden schade onderbouwt en een redelijke termijn geeft voor reactie.
- Dien een klacht in bij de brancheorganisatie: Als de makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie, kun je een klacht indienen bij de bijbehorende tuchtcommissie of geschillencommissie.
- Schakel een jurist of advocaat in: Bij complexe gevallen of hoge schadebedragen is juridische hulp onmisbaar. Een specialist kan de kansen van een claim beoordelen en je begeleiden.
- Stap naar de rechter: Als alle andere wegen zijn uitgeput, kun je een civiele procedure starten. De rechter beoordeelt dan of de makelaar aansprakelijk is en welke schadevergoeding redelijk is.
Documenteer elke stap zorgvuldig. Hoe sterker je dossier, hoe groter de kans op een succesvolle uitkomst.
Wat dekt de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van een makelaar?
De beroepsaansprakelijkheidsverzekering van een makelaar dekt schade die is ontstaan door beroepsfouten, zoals onjuist advies, vergissingen in documenten of het verzuimen van relevante informatie. Deze verzekering is bedoeld om de financiële gevolgen van professionele fouten te vergoeden aan de benadeelde partij.
Niet alles valt echter onder de dekking. Opzettelijk handelen, fraude of bewust verzwijgen van informatie wordt doorgaans uitgesloten. Ook schade die buiten de opdrachtsomschrijving valt, wordt niet altijd vergoed.
Als je een schadeclaim indient, is het verstandig om te controleren of de makelaar daadwerkelijk verzekerd is en wat de polisvoorwaarden inhouden. In veel gevallen neemt de verzekeraar contact op voor een schadeonderzoek voordat er wordt uitbetaald. Het hebben van een goed gedocumenteerde claim versnelt dit proces aanzienlijk.
Wat kun je doen als de makelaar de fout niet erkent?
Als de makelaar de fout niet erkent, heb je meerdere opties: je kunt een klacht indienen bij een geschillencommissie, een tuchtprocedure starten via een brancheorganisatie of de zaak voorleggen aan de civiele rechter. Erkenning door de makelaar is geen vereiste om schadevergoeding te ontvangen.
Een tuchtrechtelijke procedure beoordeelt of de makelaar heeft gehandeld in strijd met de gedragsregels van zijn beroepsgroep. Een tuchtrechtelijke veroordeling leidt niet automatisch tot schadevergoeding, maar kan wel als bewijs dienen in een civiele procedure.
Bij een civiele procedure beslist de rechter onafhankelijk op basis van de feiten en het aangeleverde bewijs. De uitkomst hangt sterk af van de kwaliteit van je dossier. Laat je in dat geval bijstaan door een jurist die gespecialiseerd is in vastgoedrecht of aansprakelijkheidsrecht.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij aansprakelijkheidskwesties rondom makelaardij
Bij Your Home Makelaars begrijpen we hoe ingrijpend het is als er iets misgaat tijdens een vastgoedtransactie. Fouten in het aankoop- of verkoopproces kunnen grote financiële en emotionele gevolgen hebben. Juist daarom werken wij met een transparante en zorgvuldige aanpak waarbij we onze zorgplicht serieus nemen.
Wat wij voor je doen:
- Heldere communicatie gedurende het gehele traject, zodat je altijd weet waar je aan toe bent
- Nauwkeurige begeleiding bij zowel aankoop als verkoop van woningen in Amsterdam en Het Gooi
- Correcte en juridisch getoetste documentatie, van koopovereenkomsten tot huurcontracten
- Proactief advies over risico’s, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan
- Een persoonlijk aanspreekpunt dat beschikbaar is voor al je vragen
Wil je zeker weten dat je vastgoedtraject in goede handen is? Neem contact op met ons team of bezoek onze website voor meer informatie over onze diensten. Wij helpen je graag verder.
Veelgestelde vragen
Hoe lang heb ik de tijd om een makelaar aansprakelijk te stellen na het ontdekken van een fout?
In Nederland geldt voor aansprakelijkheidsclaims een verjaringstermijn van vijf jaar, gerekend vanaf het moment dat je bekend bent met de schade én de daarvoor aansprakelijke persoon. Het is daarom belangrijk om niet te lang te wachten zodra je een fout vermoedt. Stel de makelaar zo snel mogelijk schriftelijk aansprakelijk om de verjaring te stuiten, ook als je het bewijs nog aan het verzamelen bent.
Kan ik een makelaar aansprakelijk stellen als ik zelf ook een deel van de informatie niet heb gecontroleerd?
Ja, maar de schadevergoeding kan worden verminderd op basis van eigen schuld. Als de rechter of geschillencommissie oordeelt dat jij als koper of verkoper ook nalatig bent geweest — bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring te weigeren of documenten niet te lezen — kan dit invloed hebben op de hoogte van de toegewezen schadevergoeding. Dit wordt ‘eigen schuld’ of ‘medeschuld’ genoemd en is een veelvoorkomend verweer van makelaars en hun verzekeraars.
Wat moet ik doen als ik vermoed dat mijn makelaar een fout heeft gemaakt, maar ik het nog niet zeker weet?
Begin met het verzamelen van alle relevante documenten: e-mails, WhatsApp-berichten, de opdrachtovereenkomst, het taxatierapport en de koopakte. Vraag vervolgens een second opinion aan bij een onafhankelijke vastgoeddeskundige of jurist om te beoordelen of er daadwerkelijk sprake is van een beroepsfout. Onderneem pas formele stappen nadat je een duidelijk beeld hebt van de situatie, zodat je aansprakelijkheidsstelling goed onderbouwd is.
Maakt het uit of mijn makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie zoals NVM, VBO of Vastgoedpro?
Ja, dat maakt een belangrijk verschil. Makelaars die zijn aangesloten bij een erkende brancheorganisatie zijn gebonden aan gedragsregels en een tuchtrechtelijk systeem. Dit geeft je als klant een extra laagje bescherming: je kunt naast een civiele procedure ook een tuchtklacht indienen, wat sneller en goedkoper kan zijn. Bovendien zijn aangesloten makelaars verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering te hebben, wat de kans vergroot dat een eventuele schadevergoeding daadwerkelijk wordt uitbetaald.
Kan ik ook een klacht indienen als de schade relatief beperkt is, bijvoorbeeld een paar honderd euro?
Ja, ook bij kleinere schadebedragen zijn er laagdrempelige opties. De Geschillencommissie Makelaardij behandelt klachten zonder dat je direct naar de rechter hoeft, wat aanzienlijk minder kosten met zich meebrengt. Voor kleine bedragen is een civiele procedure bij de kantonrechter ook een optie, waarbij je geen advocaat nodig hebt. Weeg wel altijd de kosten van de procedure af tegen de verwachte opbrengst.
Wat zijn veelgemaakte fouten van gedupeerden zelf bij het indienen van een claim tegen een makelaar?
Een veelgemaakte fout is mondeling klagen zonder dit schriftelijk vast te leggen, waardoor er later geen bewijs is van de klacht. Daarnaast wachten veel mensen te lang met het formeel aansprakelijk stellen van de makelaar, waardoor de verjaring kan intreden of bewijs verloren gaat. Ook het onderschatten van de bewijslast is een valkuil: zorg altijd voor een goed gedocumenteerd dossier met concrete cijfers en onderbouwing van de geleden schade voordat je een procedure start.
Kan ik tijdens een lopende aankoopbegeleiding van makelaar wisselen als ik het vertrouwen heb verloren?
Ja, dat is in principe mogelijk, maar controleer eerst de opdrachtovereenkomst die je hebt getekend. Hierin staan vaak afspraken over opzegtermijnen en eventuele kosten bij vroegtijdige beëindiging. Zeg de opdracht schriftelijk op en documenteer de reden zorgvuldig, zeker als je vermoedt dat er al fouten zijn gemaakt. Dit kan later van belang zijn als je alsnog een aansprakelijkheidsclaim wilt indienen voor schade die in de periode van de samenwerking is ontstaan.
Gerelateerde artikelen
