Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Wat zijn de bijkomende kosten bij het kopen van een huis in Amsterdam?
Kennis
16 aug 2026
Bovenop de koopprijs van een woning in Amsterdam betaal je gemiddeld tussen de 4% en 6% aan bijkomende kosten. Voor een woning van 400.000 euro betekent dit al snel een extra bedrag van 16.000 tot 24.000 euro. Deze kosten bestaan uit overdrachtsbelasting, notariskosten, hypotheekadvies en eventueel een bouwkundige keuring. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over deze kosten, zodat je goed voorbereid aan je aankoop begint.
Hoeveel extra moet je rekenen bovenop de koopprijs?
Bij de aankoop van een woning in Amsterdam moet je rekening houden met bijkomende kosten van gemiddeld 4% tot 6% van de koopprijs. Deze kosten vallen onder de noemer “kosten koper” en zijn volledig voor rekening van de koper. Ze omvatten overdrachtsbelasting, notariskosten, hypotheekadvies en eventuele keuringskosten.
Voor een woning van 350.000 euro lopen deze bijkomende kosten al snel op tot 14.000 tot 21.000 euro. Het is belangrijk om dit bedrag apart beschikbaar te hebben, want deze kosten zijn doorgaans niet mee te financieren in je hypotheek. Banken financieren in principe maximaal de marktwaarde van de woning, niet de bijkomende kosten.
De exacte hoogte van je bijkomende kosten hangt af van een aantal factoren: de hoogte van de koopprijs, je leeftijd, of het je eerste woning is, en of je een bouwkundige keuring laat uitvoeren. Hieronder gaan we per kostenpost in detail.
Wat is overdrachtsbelasting en hoeveel betaal je in Amsterdam?
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt aan de overheid op het moment dat je een woning koopt. In 2026 geldt voor de meeste kopers een tarief van 2% van de koopprijs. Starters tot 35 jaar die een woning kopen tot 510.000 euro betalen onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting. Beleggers betalen een hoger tarief van 10,4%.
Voor een reguliere koper in Amsterdam die een woning koopt van 450.000 euro betekent het 2%-tarief een bedrag van 9.000 euro aan overdrachtsbelasting. Dit is vaak de grootste kostenpost bovenop de koopprijs.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een woning? Dan kun je in aanmerking komen voor de startersvrijstelling. Je betaalt dan 0% overdrachtsbelasting, mits de woningwaarde niet hoger is dan de geldende grens (in 2026: 510.000 euro). Je kunt deze vrijstelling slechts één keer in je leven gebruiken en je moet de woning zelf gaan bewonen.
Overdrachtsbelasting voor investeerders
Koop je een woning als investering en ga je er zelf niet in wonen? Dan betaal je in 2026 een overdrachtsbelasting van 10,4%. Dit tarief geldt voor alle woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, waaronder vakantiewoningen en verhuurpanden. Voor investeerders in Amsterdam is dit een substantiële kostenpost om mee te rekenen.
Blijf op de hoogte van Yourhome
Meld je aan voor de nieuwsbrief of neem contact op
Team Yourhome
Wat kost een notaris bij de aankoop van een woning?
Notariskosten bij de aankoop van een woning in Amsterdam liggen doorgaans tussen de 1.000 en 2.500 euro, afhankelijk van de notaris en de complexiteit van de transactie. De notaris stelt de leveringsakte en de hypotheekakte op en zorgt voor de officiële eigendomsoverdracht. Beide aktes brengen afzonderlijke kosten met zich mee.
De leveringsakte regelt de juridische overdracht van de woning van verkoper naar koper. De hypotheekakte is nodig als je een hypotheek afsluit en legt de afspraken met de bank vast. Notarissen zijn vrij in hun tarieven, dus het loont om meerdere offertes op te vragen en te vergelijken. Let daarbij niet alleen op de prijs, maar ook op wat er precies in de offerte is inbegrepen, zoals kadasterkosten en recherchekosten.
Wat doet een hypotheekadviseur en wat zijn de kosten?
Een hypotheekadviseur helpt je bij het vinden van de meest passende hypotheek voor jouw situatie. De adviseur vergelijkt aanbiedingen van verschillende geldverstrekkers, begeleidt je door het aanvraagproces en zorgt dat je begrijpt waar je voor tekent. De kosten voor hypotheekadvies liggen in Amsterdam gemiddeld tussen de 1.500 en 3.500 euro.
Een goede hypotheekadviseur doet meer dan alleen de laagste rente zoeken. Hij of zij kijkt naar je totale financiële situatie, je toekomstplannen en de risico’s die je wilt dragen. Zo wordt bepaald welke hypotheekvorm het beste bij je past, of je een vaste of variabele rente kiest, en hoe lang je de rente vastzet.
De kosten voor hypotheekadvies moeten wettelijk transparant zijn. Je ontvangt altijd een dienstverleningsdocument waarin staat wat je betaalt en wat je daarvoor terugkrijgt. Sommige adviseurs werken op uurbasis, anderen rekenen een vast tarief. Vraag altijd vooraf om duidelijkheid hierover.
Moet je een bouwkundige keuring laten doen in Amsterdam?
Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar wordt sterk aangeraden bij oudere woningen in Amsterdam. De keuring brengt de technische staat van de woning in kaart en geeft inzicht in eventuele gebreken en de bijbehorende herstelkosten. De kosten voor een bouwkundige keuring liggen doorgaans tussen de 300 en 600 euro.
Amsterdam heeft veel oudere woningvoorraad, waaronder panden uit de negentiende en twintigste eeuw. Bij dergelijke woningen kunnen verborgen gebreken zoals funderingsproblemen, optrekkend vocht of verouderde elektra een grote financiële impact hebben. Een bouwkundige keuring geeft je als koper de informatie die je nodig hebt om een weloverwogen beslissing te nemen.
Bovendien kan een keuring je onderhandelingspositie versterken. Als de keuring gebreken aan het licht brengt, heb je een concreet argument om de prijs te bespreken of de verkoper te vragen de gebreken te herstellen voor de overdracht. De investering van een paar honderd euro kan je uiteindelijk duizenden euro’s besparen.
Welke kosten zijn aftrekbaar van de belasting?
Een deel van de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, maar alleen als ze direct verband houden met het afsluiten van de hypotheek. Kosten die je mag aftrekken zijn onder andere de kosten voor de hypotheekadviseur, de notariskosten voor de hypotheekakte en de taxatiekosten. De kosten voor de leveringsakte en overdrachtsbelasting zijn niet aftrekbaar.
Concreet zijn de volgende kosten fiscaal aftrekbaar:
- Advieskosten van de hypotheekadviseur
- Notariskosten voor de hypotheekakte (niet de leveringsakte)
- Taxatiekosten die de geldverstrekker verplicht stelt
- Kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), indien van toepassing
De aftrek geldt alleen in het jaar dat je de kosten hebt gemaakt. Bewaar daarom alle facturen en bonnen zorgvuldig. Houd er rekening mee dat belastingregels kunnen veranderen en dat het verstandig is om je situatie te bespreken met een belastingadviseur of hypotheekadviseur.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij de bijkomende kosten van jouw aankoop
Wij begrijpen dat de bijkomende kosten bij het kopen van een woning in Amsterdam snel kunnen oplopen en dat het overzicht bewaren niet altijd eenvoudig is. Als makelaar in Amsterdam begeleiden wij je van het eerste gesprek tot aan de sleuteloverdracht, zodat je nooit voor verrassingen komt te staan.
Wat wij voor jou doen:
- Helder inzicht geven in alle te verwachten kosten, afgestemd op jouw specifieke situatie
- Adviseren over de startersvrijstelling en andere fiscale voordelen die op jou van toepassing kunnen zijn
- Begeleiden bij de onderhandelingen, zodat je de woning koopt tegen de beste voorwaarden
- Doorverwijzen naar betrouwbare notarissen, hypotheekadviseurs en bouwkundige keurders in ons netwerk
- Ondersteunen bij de aankoop in zowel Amsterdam als Het Gooi
Wil je weten wat wij precies voor je kunnen betekenen? Bekijk ons actuele aanbod, lees meer over onze diensten, of neem vrijblijvend contact met ons op. Wij denken graag met je mee.
Veelgestelde vragen
Kan ik de bijkomende kosten meefinancieren in mijn hypotheek?
In de meeste gevallen is dat niet mogelijk. Banken financieren maximaal 100% van de marktwaarde van de woning, en de bijkomende kosten vallen daar niet onder. Je moet deze kosten dus uit eigen spaargeld betalen. Het is daarom verstandig om ruim vóór je aankoop te beginnen met sparen voor deze extra uitgaven.
Wat als ik net 35 word tijdens het koopproces — heb ik dan nog recht op de startersvrijstelling?
De startersvrijstelling geldt op de datum van de juridische overdracht bij de notaris, niet op de datum van het tekenen van het koopcontract. Ben je op het moment van de notariële akte nog geen 35 jaar, dan kom je in aanmerking — mits je ook aan de overige voorwaarden voldoet. Zorg er dus voor dat de overdracht plaatsvindt vóór je 35e verjaardag als je twijfelt over de timing.
Hoe vergelijk ik notarissen op een goede manier zonder alleen op prijs te letten?
Vraag bij meerdere notarissen een gespecificeerde offerte op en let op wat er precies is inbegrepen, zoals kadasterkosten, recherchekosten en BTW. Vergelijk ook de bereikbaarheid, ervaring met woningtransacties in Amsterdam en de service die geboden wordt. De goedkoopste notaris is niet altijd de beste keuze als er verborgen kosten of beperkte begeleiding bij komen kijken.
Wanneer is een bouwkundige keuring het meest urgent en wanneer kun je het overwegen over te slaan?
Een bouwkundige keuring is sterk aan te raden bij woningen ouder dan 1980, monumentale panden, woningen met zichtbare gebreken of panden in Amsterdam met een houten fundering. Bij nieuwbouw of recent gerenoveerde woningen met bouwgarantie is de noodzaak minder groot, al biedt een keuring altijd extra zekerheid. Weeg de kosten van 300 tot 600 euro altijd af tegen het financiële risico van onontdekte gebreken.
Wat is een veelgemaakte fout bij het inschatten van de bijkomende kosten?
Een veelgemaakte fout is dat kopers alleen rekening houden met de overdrachtsbelasting en de notariskosten, en kosten zoals hypotheekadvies, de taxatie en eventuele makelaarskosten vergeten mee te tellen. Daarnaast onderschatten veel kopers de kosten van kleine reparaties of aanpassingen die na de aankoop nodig zijn. Reken daarom altijd met de volledige bovengrens van 6% én houd een extra buffer aan voor onverwachte uitgaven.
Moet ik een taxatie laten uitvoeren en wat kost dat?
In de meeste gevallen verplicht de bank een taxatie voordat ze de hypotheek goedkeurt. De taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast, en de bank baseert de maximale hypotheek op dit bedrag. De kosten voor een taxatie liggen doorgaans tussen de 400 en 800 euro en zijn — als ze door de geldverstrekker verplicht worden gesteld — fiscaal aftrekbaar.
Hoe plan ik mijn budget slim als ik voor het eerst een woning koop in Amsterdam?
Begin met het bepalen van je maximale hypotheek via een hypotheekadviseur en trek daar vervolgens de verwachte bijkomende kosten van af om te weten wat je maximaal aan koopprijs kunt besteden. Houd naast de 4% tot 6% aan bijkomende kosten ook rekening met een reservebuffer van minimaal 5.000 tot 10.000 euro voor inrichting, kleine verbouwingen en onvoorziene uitgaven. Een goede makelaar helpt je om realistische verwachtingen te stellen en voorkomt dat je jezelf financieel overvraagt.
Gerelateerde artikelen
