Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Wat gebeurt er als een koop niet doorgaat na het tekenen?
Kennis
17 sep 2026
Als een koop niet doorgaat na het tekenen van de koopovereenkomst, heeft dat serieuze juridische en financiële gevolgen voor beide partijen. De koper of verkoper die de overeenkomst wil ontbinden, heeft daar een geldige reden voor nodig, tenzij er nog sprake is van de wettelijke bedenktijd. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over wat er precies gebeurt als een woningkoop alsnog afspringt.
Wat zijn de gevolgen als een koopovereenkomst wordt ontbonden?
Als een koopovereenkomst wordt ontbonden zonder geldige juridische grond, is de partij die de overeenkomst verbreekt een boete verschuldigd aan de andere partij. Die boete bedraagt doorgaans 10% van de koopsom. Ontbinding op basis van een ontbindende voorwaarde of tijdens de bedenktijd heeft geen financiële gevolgen.
De gevolgen hangen dus sterk af van de omstandigheden waaronder de koop niet doorgaat. Er zijn drie hoofdscenario’s:
- Ontbinding binnen de bedenktijd: geen boete, geen verdere verplichtingen
- Ontbinding via een ontbindende voorwaarde: geen boete, mits de voorwaarde correct en tijdig wordt ingeroepen
- Ontbinding zonder geldige grond: de partij die de koop afbreekt, is een boete verschuldigd van 10% van de koopsom
In het laatste geval heeft de benadeelde partij ook het recht om nakoming van de overeenkomst te eisen via de rechter, in plaats van genoegen te nemen met de boete. Dit maakt het afbreken van een koopovereenkomst zonder goede reden een kostbare stap.
Wanneer mag een koper een koopovereenkomst ontbinden?
Een koper mag een koopovereenkomst ontbinden als er een geldige juridische grond bestaat. De meest voorkomende gronden zijn: de wettelijke bedenktijd van drie dagen, een ontbindende voorwaarde zoals een financieringsvoorbehoud, of een tekortkoming van de verkoper die ontbinding rechtvaardigt.
In de praktijk zijn dit de situaties waarin een koper zonder boete van de koop af kan:
- Bedenktijd: de koper heeft na het tekenen van de koopovereenkomst drie kalenderdagen om zonder opgave van reden de koop te annuleren
- Financieringsvoorbehoud: als de koper de hypotheek niet rond krijgt en dit voorbehoud in de overeenkomst staat, kan de koop worden ontbonden
- Bouwkundige keuring: als de keuring ernstige gebreken aan het licht brengt en dit als voorwaarde is opgenomen
- Wanprestatie van de verkoper: als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, kan de koper in bepaalde gevallen ontbinding vorderen
Ontbinding op basis van een ontbindende voorwaarde moet altijd tijdig en schriftelijk worden gedaan, en vaak moet de koper bewijs aanleveren, zoals een afwijzing van de hypotheekaanvraag.
Blijf op de hoogte van Yourhome
Meld je aan voor de nieuwsbrief of neem contact op
Team Yourhome
Wat gebeurt er met de waarborgsom als de koop niet doorgaat?
Wat er met de waarborgsom gebeurt, hangt af van de reden waarom de koop niet doorgaat. Als de koper de koop afbreekt zonder geldige grond, wordt de waarborgsom in de meeste gevallen uitbetaald aan de verkoper als (deel van de) boete. Bij een geldige ontbinding krijgt de koper de waarborgsom terug.
De waarborgsom bedraagt doorgaans 10% van de koopsom en wordt gestort op de derdenrekening van de notaris, meestal binnen twee tot vier weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Zolang de koop nog niet definitief is afgerond, staat dit bedrag geblokkeerd.
Als de koop wordt ontbonden via een ontbindende voorwaarde of tijdens de bedenktijd, geeft de notaris de waarborgsom terug aan de koper. Wordt de koop echter afgebroken zonder geldige reden, dan heeft de verkoper recht op uitbetaling van de waarborgsom als schadevergoeding. In dat geval dekt de waarborgsom de contractueel vastgelegde boete van 10%.
Kan een verkoper ook van de koop af?
Ja, een verkoper kan ook van de koop af, maar heeft daarvoor beperktere mogelijkheden dan een koper. De verkoper heeft geen wettelijke bedenktijd. Als een verkoper de overeenkomst zonder geldige grond wil ontbinden, is hij een boete van 10% van de koopsom verschuldigd aan de koper.
Een verkoper kan de koop wel rechtsgeldig ontbinden als de koper zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld als de koper de waarborgsom niet tijdig stort of de notariële overdracht weigert. In dat geval is de koper in gebreke en kan de verkoper de overeenkomst ontbinden met recht op de boete.
Verkopers die spijt krijgen van een gesloten deal, hebben juridisch gezien weinig ruimte om zonder gevolgen van de koop af te stappen. Het is dan ook verstandig om vóór het tekenen van de koopovereenkomst goed na te denken over de voorwaarden en de vraagprijs.
Wat is het verschil tussen de bedenktijd en ontbindende voorwaarden?
De bedenktijd is een wettelijk recht van de koper om binnen drie kalenderdagen na ondertekening van de koopovereenkomst zonder opgave van reden van de koop af te zien. Ontbindende voorwaarden zijn contractuele afspraken die de koop afhankelijk stellen van een specifieke uitkomst, zoals het verkrijgen van een hypotheek of een goedgekeurde bouwkundige keuring.
De twee concepten verschillen op een aantal belangrijke punten:
- Bedenktijd: geldt automatisch voor de koper, duurt drie kalenderdagen, geen reden vereist
- Ontbindende voorwaarden: moeten expliciet worden opgenomen in de koopovereenkomst, gelden voor een langere periode (vaak twee tot zes weken), en vereisen bewijs van de reden voor ontbinding
De bedenktijd is dus een vangnet voor de koper direct na het tekenen. Ontbindende voorwaarden bieden bescherming gedurende een langere periode na de bedenktijd, maar alleen voor de specifiek overeengekomen omstandigheden. Beide instrumenten zijn bedoeld om de koper te beschermen tegen overhaaste of onmogelijk te realiseren aankopen.
Wat moet je doen als de koop dreigt te mislukken?
Als de koop dreigt te mislukken, is het eerste wat je moet doen contact opnemen met de betrokken partijen en de situatie zo snel mogelijk helder maken. Tijdig communiceren voorkomt dat deadlines worden overschreden en dat je onnodig aansprakelijk wordt gesteld voor een boete.
Concrete stappen die je kunt zetten:
- Raadpleeg je makelaar: een ervaren makelaar weet welke opties er zijn en kan bemiddelen tussen koper en verkoper
- Controleer de ontbindende voorwaarden: bekijk welke voorwaarden er in de koopovereenkomst staan en of je daar een beroep op kunt doen
- Schakel een jurist of notaris in: bij complexe situaties is juridisch advies onmisbaar om je rechten te beschermen
- Documenteer alles schriftelijk: elke communicatie over ontbinding moet schriftelijk worden vastgelegd, inclusief data en onderbouwing
- Houd termijnen in de gaten: ontbindende voorwaarden hebben strikte deadlines; mis je die, dan vervalt je recht op ontbinding
Het is verleidelijk om in een stressvolle situatie af te wachten, maar uitstel werkt averechts. Hoe eerder je handelt, hoe groter de kans dat de schade beperkt blijft, of dat er alsnog een oplossing wordt gevonden die voor beide partijen acceptabel is.
Hoe Your Home Makelaars helpt als de koop dreigt te mislukken
Een koopovereenkomst die dreigt te mislukken is stressvol, en dan is het fijn om iemand aan je zijde te hebben die het proces kent van binnen en van buiten. Wij van Your Home Makelaars begeleiden kopers en verkopers in Amsterdam en Het Gooi bij alle stappen van het vastgoedproces, ook als het ingewikkeld wordt.
Wat wij voor je kunnen doen:
- Adviseren over je rechten en mogelijkheden bij een dreigend afspringen van de koop
- Bemiddelen tussen koper en verkoper om tot een passende oplossing te komen
- Controleren of ontbindende voorwaarden correct en tijdig worden ingeroepen
- Begeleiden bij de zoektocht naar een alternatieve woning of koper
- Samenwerken met notarissen en juristen voor juridisch correcte afhandeling
Of je nu als koper of verkoper in een lastige situatie zit, onze vastgoeddiensten zijn erop gericht om jou te ontzorgen. Bekijk ons actuele woningaanbod of lees meer over onze aanpak als makelaar in Amsterdam en als makelaar in Het Gooi. Heb je een concrete vraag of wil je persoonlijk advies? Neem contact op met ons team, we denken graag met je mee.
Veelgestelde vragen
Hoe lang heb ik de tijd om een beroep te doen op mijn financieringsvoorbehoud?
De termijn voor het inroepen van een financieringsvoorbehoud wordt vastgelegd in de koopovereenkomst zelf, en bedraagt doorgaans vier tot zes weken na het tekenen. Het is cruciaal dat je deze deadline niet mist, want na het verstrijken van de termijn vervalt je recht op boetevrije ontbinding. Zorg er ook voor dat je een officiële afwijzingsbrief van de hypotheekverstrekker kunt overleggen, want mondeling beroep op het voorbehoud is juridisch onvoldoende.
Wat als koper en verkoper het onderling niet eens worden over de ontbinding?
Als partijen er onderling niet uitkomen, zijn er twee routes: mediation of een gang naar de rechter. Mediation is sneller en goedkoper, en leidt in veel gevallen tot een oplossing die voor beide partijen acceptabel is. Lukt dat ook niet, dan kan de benadeelde partij via een kort geding of bodemprocedure nakoming van de overeenkomst of uitbetaling van de boete afdwingen. In alle gevallen is het verstandig om juridisch advies in te winnen voordat je stappen onderneemt.
Moet ik als koper altijd een waarborgsom storten, en wat als ik dat niet kan?
In de meeste koopovereenkomsten is het storten van een waarborgsom van 10% van de koopsom een contractuele verplichting, niet een keuze. Als je de waarborgsom niet kunt storten, kun je in overleg met de verkoper een bankgarantie aanvragen bij je hypotheekverstrekker als alternatief. Lukt ook dat niet, dan loop je het risico dat de verkoper de overeenkomst ontbindt wegens wanprestatie en aanspraak maakt op de contractuele boete.
Kan ik als koper de verkoper aansprakelijk stellen als de woning achteraf verborgen gebreken blijkt te hebben?
Ja, als na de overdracht blijkt dat de woning verborgen gebreken heeft die de verkoper kende of had moeten kennen en niet heeft gemeld, kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Dit is echter een andere situatie dan ontbinding vóór de overdracht: je zult dan via juridische weg schadevergoeding moeten vorderen of, in ernstige gevallen, gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Laat bij twijfel altijd een bouwkundige keuring uitvoeren vóór de overdracht, zodat eventuele gebreken tijdig aan het licht komen.
Wat is de meest gemaakte fout bij het ontbinden van een koopovereenkomst?
De meest voorkomende fout is het niet tijdig of niet schriftelijk inroepen van een ontbindende voorwaarde. Veel kopers nemen aan dat een mondelinge mededeling of een appje voldoende is, maar juridisch gezien moet ontbinding altijd schriftelijk en aantoonbaar binnen de afgesproken termijn gebeuren. Een tweede veelgemaakte fout is wachten tot het laatste moment, waardoor er geen ruimte meer is om aanvullende documentatie aan te leveren als de tegenpartij daar om vraagt.
Wat gebeurt er als de verkoper vóór de overdracht overlijdt of de woning niet kan leveren?
Als de verkoper overlijdt vóór de notariële overdracht, gaan de rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst over op de erfgenamen, die in principe gehouden zijn de woning te leveren. Als levering om andere redenen onmogelijk blijkt, bijvoorbeeld door een beslaglegging op de woning, kan de koper ontbinding vorderen én aanspraak maken op schadevergoeding. In dergelijke uitzonderlijke gevallen is juridisch advies onmisbaar om je rechten correct te laten gelden.
Is het mogelijk om de koopovereenkomst in onderling overleg aan te passen in plaats van te ontbinden?
Ja, dat is zeker mogelijk en in veel gevallen zelfs de verstandigste keuze. Koper en verkoper kunnen in onderling overleg besluiten de koopprijs aan te passen, de leveringsdatum te verschuiven of aanvullende afspraken te maken over geconstateerde gebreken, zonder dat de gehele overeenkomst hoeft te worden ontbonden. Dergelijke wijzigingen moeten altijd schriftelijk worden vastgelegd in een addendum op de koopovereenkomst, zodat beide partijen juridisch beschermd zijn.
Gerelateerde artikelen
