Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je bij het kopen van een huis?
Kennis
10 apr 2026
Bij het kopen van een woning kun je overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Welk tarief geldt, hangt vooral af van de vraag of je zelf in de woning gaat wonen en of je voldoet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling. In 2026 bedraagt het tarief voor een eigen woning doorgaans 2%. Kopers van 18 tot 35 jaar kunnen onder voorwaarden gebruikmaken van een eenmalige vrijstelling voor woningen met een waarde van maximaal €555.000.
De overdrachtsbelasting wordt meestal door de notaris berekend en afgedragen bij de eigendomsoverdracht. Het is daarom belangrijk deze kosten vooraf mee te nemen in je aankoopbudget.
Wat is overdrachtsbelasting en waarom betaal je dit bij het kopen van een huis?
Overdrachtsbelasting is een belasting die je kunt betalen wanneer je eigenaar wordt van een woning of andere onroerende zaak. Het moment waarop je de woning juridisch verkrijgt, is doorgaans het moment waarop je bij de notaris de leveringsakte ondertekent.
De belasting wordt berekend over de waarde van de woning in het economisch verkeer. Dit is de waarde die de woning op de vrije markt heeft. In de praktijk is dit meestal ten minste de overeengekomen koopsom.
Bij een nieuwbouwwoning die vrij op naam wordt verkocht, betaal je doorgaans geen overdrachtsbelasting. De btw en bepaalde aankoopkosten zijn dan al in de vrij-op-naamprijs verwerkt.
Hoeveel procent overdrachtsbelasting betaal je in 2026?
2% bij eigen bewoning
Koop je een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen? Dan betaal je in 2026 in principe 2% overdrachtsbelasting. Je moet vóór de overdracht verklaren dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. De notaris voegt deze verklaring toe aan de leveringsakte.
0% bij de startersvrijstelling
Je betaalt geen overdrachtsbelasting wanneer je in 2026 aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet:
- je bent op het moment van de overdracht minimaal 18 en jonger dan 35 jaar;
- je koopt een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen;
- je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt;
- de waarde van de volledige woning is niet hoger dan €555.000;
- je legt vóór de overdracht de vereiste verklaring af.
Je hoeft dus niet daadwerkelijk voor het eerst een woning te kopen. Iemand die al eerder een woning heeft gehad, kan de startersvrijstelling gebruiken zolang diegene de vrijstelling niet eerder heeft toegepast en aan de overige voorwaarden voldoet.
8% voor een tweede woning of verhuurwoning
Koop je een woning waarin je niet zelf voor langere tijd gaat wonen? Bijvoorbeeld een tweede woning, vakantiewoning of woning voor verhuur? Dan geldt in 2026 een tarief van 8%. Dit tarief is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%.
10,4% voor andere onroerende zaken
Voor andere onroerende zaken blijft het tarief in 2026 10,4%. Dit geldt bijvoorbeeld voor bedrijfspanden, winkels, kantoren, onbebouwde grond en in bepaalde gevallen een garagebox die niet gelijktijdig als aanhorigheid bij een woning wordt gekocht.
Blijf op de hoogte van Yourhome
Meld je aan voor de nieuwsbrief of neem contact op
Team Yourhome
Wanneer krijg je vrijstelling van overdrachtsbelasting?
Je kunt in 2026 gebruikmaken van de startersvrijstelling wanneer je op het moment van de overdracht minimaal 18 en jonger dan 35 jaar bent, zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000. Het is niet vereist dat je nooit eerder een woning hebt gehad. De voorwaarden worden per koper beoordeeld.
Naast de startersvrijstelling bestaan er specifieke vrijstellingen en regelingen voor bijzondere situaties. De toepasselijkheid daarvan hangt af van de juridische constructie en persoonlijke omstandigheden. Laat dit altijd beoordelen door de notaris of een fiscaal adviseur.
Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet je vóór de overdracht een schriftelijke verklaring afleggen. De notaris voegt deze verklaring toe aan of neemt deze op in de leveringsakte.
Hoe bereken je de overdrachtsbelasting voor jouw huisaankoop?
De berekening is eenvoudig: vermenigvuldig de aankoopprijs met het toepasselijke percentage. Voor een woning van € 400.000 betaal je als starter 2%, wat neerkomt op € 8.000. Zonder startersvrijstelling zou dit € 41.600 zijn (10,4%).
Praktische voorbeelden:
-
Woning van € 400.000 met startersvrijstelling
De koper voldoet aan alle voorwaarden en gaat zelf in de woning wonen:
€ 400.000 × 0% = € 0Woning van € 400.000 zonder startersvrijstelling
De koper gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen:
€ 400.000 × 2% = € 8.000Woning van € 600.000 voor eigen bewoning
De woning ligt boven de startersgrens van € 555.000:
€ 600.000 × 2% = € 12.000Woning van € 600.000 voor verhuur
De koper gaat niet zelf in de woning wonen:
€ 600.000 × 8% = € 48.000
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de woning en niet over de hoogte van de hypotheek. In de praktijk is de belastbare waarde doorgaans ten minste gelijk aan de koopsom. Over roerende zaken, zoals losse meubels, betaal je in beginsel geen overdrachtsbelasting. De waarde hiervan moet wel afzonderlijk in de koopovereenkomst worden vermeld en realistisch zijn.
Plan deze kosten goed in je budget. Omdat een hypotheek doorgaans niet hoger mag zijn dan de marktwaarde van de woning, moet de overdrachtsbelasting meestal uit eigen middelen worden betaald. Neem deze kosten daarom tijdig mee in je aankoopbudget.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij het navigeren door alle kosten van een huisaankoop
Het kopen van een huis brengt veel kosten met zich mee, waarvan overdrachtsbelasting vaak de grootste is. Wij helpen je om alle financiële aspecten van je huisaankoop helder te krijgen en zorgen ervoor dat je geen verrassingen tegenkomt.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij het vinden van jouw droomhuis
Onze aankoopmakelaarsservice biedt complete ondersteuning bij alle aspecten van je huisaankoop:
- Uitgebreide kostenberekening, inclusief overdrachtsbelasting, notariskosten en andere bijkomende kosten
- Controle of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling en hulp bij de aanvraag
- Begeleiding bij het opstellen van een realistisch budget dat rekening houdt met alle kosten
- Advies over financieringsmogelijkheden en contact met betrouwbare hypotheekadviseurs
- Ondersteuning tijdens het gehele aankoopproces, van bezichtiging tot sleuteloverdracht
Of je nu starter bent die wil profiteren van de belastingvoordelen, of een ervaren koper die een volgende stap wil zetten: wij zorgen ervoor dat je volledig geïnformeerd bent over alle kosten. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over je huisaankoop in Amsterdam of Het Gooi.
Veelgestelde vragen
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen en hoe werkt dit praktisch?
Je betaalt de overdrachtsbelasting op de dag van de eigendomsoverdracht bij de notaris. De notaris berekent het exacte bedrag en je moet dit voor of tijdens de notarisafspraak overmaken. Het geld wordt direct doorgestort naar de Belastingdienst. Zorg ervoor dat je dit bedrag op tijd beschikbaar hebt op je bankrekening.
Kan ik de overdrachtsbelasting financieren via mijn hypotheek?
Nee, overdrachtsbelasting kan niet worden gefinancierd via je hypotheek. Dit moet je uit eigen middelen betalen. Plan daarom naast je eigen inbreng ook de overdrachtsbelasting (en andere kosten zoals notaris en taxatie) in je spaardoelstelling. Voor starters kan dit aanzienlijk schelen door de 2% regeling.
Wat gebeurt er als ik later ontdek dat ik ten onrechte de startersvrijstelling heb gebruikt?
Bij onjuiste toepassing van de startersvrijstelling kan de Belastingdienst het verschil (8,4%) alsnog opleggen, inclusief rente en mogelijk een boete. Daarom is het cruciaal om vooraf goed te controleren of je voldoet aan alle voorwaarden. Je notaris kan je hierbij helpen en de juiste documenten controleren.
Hoe zit het met overdrachtsbelasting bij een nieuwbouwwoning?
Bij nieuwbouw betaal je meestal geen overdrachtsbelasting, maar wel 21% BTW over de aankoopprijs. Voor sociale nieuwbouw kan een lager BTW-tarief gelden. Dit maakt nieuwbouw vaak duurder dan bestaande woningen, ondanks dat je geen overdrachtsbelasting betaalt. Vraag je makelaar om een complete kostenberekening.
Kan ik overdrachtsbelasting terugkrijgen als de koop niet doorgaat?
Als de koop niet doorgaat vóór de eigendomsoverdracht, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Is de overdracht al gebeurd en gaat de koop binnen 6 maanden ongedaan (bijvoorbeeld door een juridisch gebrek), dan kun je onder strikte voorwaarden teruggaaf aanvragen bij de Belastingdienst.
Geldt de startersvrijstelling ook als ik eerder een huis in het buitenland heb gekocht?
Nee, de startersvrijstelling geldt alleen als je nog nooit eigenaar bent geweest van een woning, ook niet in het buitenland. De Belastingdienst controleert dit via internationale gegevensuitwisseling. Heb je eerder buitenlands vastgoed bezeten, dan kom je niet in aanmerking voor de gunstige startersregeling.
Gerelateerde artikelen
Erfgoed
Wonen bij het Rijksmuseum: leven tussen historie, cultuur en de mooiste straten van Amsterdam
Lees verder
