Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Hoe werkt het kopen van een nieuwbouwwoning in Amsterdam als expat?
Kennis
10 aug 2026
Een nieuwbouwwoning kopen in Amsterdam als expat is zeker mogelijk, ook zonder de Nederlandse nationaliteit. Het proces verschilt op een aantal punten van het kopen van een bestaande woning: je koopt op basis van een bouwtekening, betaalt geen overdrachtsbelasting, en de oplevering kan maanden tot jaren op zich laten wachten. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over nieuwbouw kopen in Amsterdam als buitenlander, van de stappen in het proces tot de risico’s waar je rekening mee moet houden.
Welke stappen zijn er bij het kopen van een nieuwbouwwoning in Amsterdam?
Het kopen van een nieuwbouwwoning in Amsterdam verloopt in grote lijnen via een vaste volgorde: inschrijven voor het project, toewijzing ontvangen, een koop- en aannemingsovereenkomst tekenen, een hypotheek regelen en wachten op oplevering. Anders dan bij bestaande bouw is er geen biedingsprocedure en is overbieden op een huis in Nederland bij nieuwbouw niet aan de orde: de prijs staat vast.
De stappen in meer detail:
- Inschrijving: Wanneer een nieuwbouwproject in Amsterdam wordt gelanceerd, kun je je inschrijven als geïnteresseerde koper. Toewijzing gebeurt soms op volgorde van inschrijving, soms via loting.
- Reservering en optie: Bij toewijzing krijg je een optieperiode om de woning te reserveren. In die tijd regel je de financiering en laat je de documenten controleren.
- Koop- en aannemingsovereenkomst: Dit zijn twee aparte contracten. De koopovereenkomst regelt de grond (of het erfpachtrecht), de aannemingsovereenkomst de bouw van de woning zelf. Het voorlopig koopcontract bij nieuwbouw is bindend zodra je tekent, maar bevat standaard ontbindende voorwaarden voor financiering.
- Hypotheek en notaris: Na ondertekening regel je de hypotheek. De notaris passeert de akte bij oplevering, niet bij ondertekening van het koopcontract.
- Bouwproces en meerwerk: Tijdens de bouw kun je vaak nog keuzes maken over de afwerking. Extra opties kosten meer en worden meerwerk genoemd.
- Oplevering: Bij oplevering inspecteert een onafhankelijke partij de woning samen met jou. Gebreken worden genoteerd in een opleveringsrapport en moeten door de aannemer worden hersteld.
Houd er rekening mee dat de bouwtijd in Amsterdam doorgaans één tot drie jaar bedraagt. Als expat met een relocatiedeadline is dit een belangrijk punt om vroeg in het proces te bespreken.
Kan een expat zonder Nederlandse nationaliteit een nieuwbouwwoning kopen?
Ja, expats zonder Nederlandse nationaliteit mogen in Nederland vrijelijk een nieuwbouwwoning kopen. Er bestaat geen nationaliteitseis voor het kopen van onroerend goed in Nederland. Wat wel van belang is: je hebt een geldig verblijfsrecht nodig voor het aanvragen van een hypotheek, en sommige nieuwbouwprojecten in Amsterdam hanteren aanvullende toewijzingsregels voor sociale of middeldure koopwoningen.
Voor vrije sector nieuwbouw gelden doorgaans geen beperkingen op basis van nationaliteit of woonplaats. Wel is het als huis kopen in Amsterdam als buitenlander belangrijk om te weten dat je een burgerservicenummer (BSN) nodig hebt voor zowel de hypotheekaanvraag als de notariële akte. Dit nummer vraag je aan bij de gemeente zodra je je inschrijft in de Basisregistratie Personen (BRP).
Spreek je geen Nederlands? Dan heb je recht op een tolk bij de notaris, of je kunt een volmacht geven aan iemand die namens jou tekent. Een engelstalige makelaar in Amsterdam kan je door het hele traject begeleiden en ervoor zorgen dat je alle documenten begrijpt voordat je ergens je handtekening onder zet.
Blijf op de hoogte van Yourhome
Meld je aan voor de nieuwsbrief of neem contact op
Team Yourhome
Hoe werkt een hypotheek voor een nieuwbouwwoning als expat in Nederland?
Een hypotheek voor nieuwbouw als expat in Nederland werkt anders dan voor bestaande bouw, op twee vlakken: de hypotheek wordt gefaseerd uitbetaald naarmate de bouw vordert, en de beoordeling van je inkomen als buitenlandse werknemer vraagt om extra documentatie. De meeste Nederlandse geldverstrekkers financieren expats mits je een vast dienstverband hebt of een arbeidscontract voor onbepaalde tijd bij een in Nederland gevestigde werkgever.
Hoe wordt de hypotheek uitbetaald bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw wordt de hypotheek niet in één keer uitbetaald. Het geld staat in een bouwdepot en wordt in termijnen vrijgegeven op basis van de voortgang van de bouw. Over het depot ontvang je rente, maar je betaalt ook hypotheekrente over het opgenomen deel. In de bouwperiode betaal je dus mogelijk zowel huur als (gedeeltelijke) hypotheeklasten, wat om financiële planning vraagt.
Wat zijn de aandachtspunten voor expats bij een hypotheekaanvraag?
Als expat gelden een aantal specifieke aandachtspunten bij het aanvragen van een internationale hypotheek in Nederland:
- Verblijfsstatus: Een tijdelijk verblijfsrecht beperkt de looptijd van sommige hypotheken. Heb je een verblijfsvergunning voor bepaalde tijd, dan kijkt de geldverstrekker naar de resterende duur.
- Inkomen in vreemde valuta: Word je in een andere valuta betaald, dan hanteren geldverstrekkers wisselkoersrisico als factor in de beoordeling.
- 30%-regeling: Als je gebruikmaakt van de Nederlandse 30%-belastingregeling voor expats, telt het belastingvrije deel van je salaris doorgaans niet mee als toetsingsinkomen. Dit kan je maximale hypotheek verlagen.
- Krediethistorie: Een Nederlandse krediethistorie ontbreekt vaak. Sommige geldverstrekkers accepteren buitenlandse kredietrapporten als alternatief.
Het inschakelen van een onafhankelijk hypotheekadviseur met ervaring in expat-situaties is sterk aan te raden. Zij kennen de geldverstrekkers die soepeler omgaan met internationale aanvragen.
Wat zijn de extra kosten bij het kopen van nieuwbouw in Amsterdam?
Bij nieuwbouw in Amsterdam betaal je geen overdrachtsbelasting, wat een belangrijk voordeel is ten opzichte van bestaande bouw. Maar er zijn andere kosten waarmee je als koper rekening moet houden. De totale bijkomende kosten bij nieuwbouw liggen doorgaans tussen de 3% en 6% van de koopsom, afhankelijk van de situatie.
De belangrijkste kostenposten zijn:
- Btw: Nieuwbouwwoningen zijn belast met 21% btw. Dit is al verwerkt in de koopsom, maar het is goed om te weten dat dit de prijs aanzienlijk beïnvloedt.
- Notariskosten: Voor de koopakte en de hypotheekakte betaal je notariskosten. Bij nieuwbouw zijn er soms twee aktepasseringen: één voor de grond en één bij oplevering.
- Erfpacht: Veel nieuwbouwwoningen in Amsterdam staan op erfpachtgrond. Dit betekent dat je de grond niet koopt, maar huurt van de gemeente. Je betaalt een jaarlijkse canon. Erfpacht in Amsterdam kent verschillende vormen: voortdurende erfpacht (canon wordt periodiek herzien) of eeuwigdurende erfpacht (canon staat voor langere tijd vast). Dit heeft gevolgen voor de waarde van de woning en de hypotheekmogelijkheden.
- Meerwerk: Extra opties tijdens de bouw, zoals een andere vloer of keuken, worden apart in rekening gebracht en zijn niet in alle gevallen meefinancierbaar.
- VvE-bijdrage: Bij appartementen is er altijd een Vereniging van Eigenaren. Wat betekent VvE bij het kopen van een woning? De VvE beheert het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Als eigenaar betaal je maandelijks een bijdrage voor onderhoud en reserveringen. Controleer altijd of de VvE financieel gezond is en voldoende reserves heeft.
- Hypotheekadvies en bemiddelingskosten: Een adviseur rekent een vergoeding voor het regelen van je hypotheek.
Wat zijn de risico’s van nieuwbouw kopen als expat in Amsterdam?
Nieuwbouw kopen als expat in Amsterdam brengt specifieke risico’s met zich mee die bij bestaande bouw minder of niet spelen. Het grootste risico is de combinatie van een lange bouwtijd en onzekerheid over je verblijfssituatie: als je Nederland verlaat voordat de woning wordt opgeleverd, zit je aan een koopcontract vast dat moeilijk te ontbinden is.
Andere risico’s om rekening mee te houden:
- Vertraging in de bouw: Bouwprojecten lopen in Amsterdam regelmatig vertraging op door vergunningsprocedures, stikstofproblematiek of personeelstekorten. Een vertraging van zes maanden tot een jaar is niet uitzonderlijk.
- Wijzigingen in het ontwerp: De aannemer heeft het recht om binnen bepaalde marges af te wijken van de bouwtekening. Lees de aannemingsovereenkomst zorgvuldig op dit punt.
- Erfpachtrisico: De canon van erfpachtgrond kan bij herziening fors stijgen. Dit beïnvloedt zowel je maandlasten als de verkoopwaarde van de woning op de lange termijn.
- Financieringsrisico: Als je inkomenssituatie verandert tussen het tekenen van het contract en de oplevering, kan je hypotheek worden herzien of ingetrokken. Dit is extra relevant voor expats met tijdelijke contracten.
- Taalbarrière bij juridische documenten: Koop- en aannemingsovereenkomsten zijn in het Nederlands. Zonder begeleiding van een makelaar zonder taalbarrière in Amsterdam loop je het risico clausules te missen die later problemen veroorzaken.
Een goede voorbereiding en professionele begeleiding zijn bij nieuwbouw als expat dus geen luxe, maar een noodzaak.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij nieuwbouw kopen als expat in Amsterdam
Wij begrijpen dat de Amsterdamse woningmarkt voor expats complex en soms overweldigend kan zijn. Nieuwbouw voegt daar een extra laag aan toe: langere doorlooptijden, juridisch dichte contracten en specifieke financieringsregels. Precies daar helpen wij je mee.
Wat wij voor jou doen als expat die nieuwbouw wil kopen in Amsterdam:
- Persoonlijke begeleiding in het Engels gedurende het hele aankoopproces
- Uitleg van erfpachtconstructies en VvE-documenten in begrijpelijke taal
- Beoordeling van de koop- en aannemingsovereenkomst vóór ondertekening
- Verbinding met betrouwbare hypotheekadviseurs met ervaring in expat-situaties
- Advies over de beste buurten in Amsterdam voor expats met een gezin of als starter
- Ondersteuning bij de oplevering en het opleveringsrapport
Of je nu net bent gearriveerd in Amsterdam of al een tijdje rondkijkt: wij staan klaar om je verder te helpen. Bekijk ons actueel woningaanbod, lees meer over onze diensten, of ontdek waarom wij dé makelaar in Amsterdam zijn voor internationale kopers. Heb je direct een vraag? Neem contact op met ons team. We helpen je graag.
Veelgestelde vragen
Kan ik een nieuwbouwwoning in Amsterdam kopen als ik nog niet in Nederland woon?
Ja, dat is in principe mogelijk. Je kunt je inschrijven voor een nieuwbouwproject vanuit het buitenland, maar voor het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst en de hypotheekaanvraag heb je een BSN-nummer nodig, wat registratie in de BRP vereist. Praktisch gezien is het verstandig om een engelstalige makelaar in Amsterdam te machtigen die namens jou kan handelen en je op afstand door het proces begeleidt. Houd er ook rekening mee dat geldverstrekkers doorgaans een aantoonbaar verblijfsrecht in Nederland verwachten voordat ze een hypotheek verstrekken.
Wat gebeurt er met mijn koopcontract als mijn werkgever mij vóór de oplevering naar een ander land overplaatst?
Dit is één van de grootste risico’s bij nieuwbouw als expat: de koop- en aannemingsovereenkomst is bindend en ontbinding is alleen mogelijk op basis van de in het contract opgenomen ontbindende voorwaarden, zoals het niet verkrijgen van financiering. Een overplaatsing door je werkgever is op zichzelf geen geldige ontbindingsgrond. Het is daarom cruciaal om vóór ondertekening te onderhandelen over aanvullende ontbindende voorwaarden die rekening houden met jouw expat-situatie, bij voorkeur met juridische begeleiding van een makelaar of advocaat met ervaring in internationale aankooptrajecten.
Telt de 30%-regeling mee bij het bepalen van mijn maximale hypotheek voor nieuwbouw?
Het belastingvrije deel van je salaris dat valt onder de 30%-regeling wordt door de meeste geldverstrekkers niet meegenomen als toetsingsinkomen, wat je maximale hypotheek kan verlagen. Bovendien is de 30%-regeling tijdelijk van aard, wat geldverstrekkers als extra risico beschouwen bij een langlopende hypotheek. Sommige gespecialiseerde geldverstrekkers hanteren soepelere regels op dit punt; een hypotheekadviseur met ervaring in expat-situaties kan je helpen de juiste partij te vinden die het beste aansluit bij jouw inkomenssituatie.
Hoe controleer ik of een nieuwbouwproject in Amsterdam betrouwbaar is voordat ik teken?
Let bij de beoordeling van een nieuwbouwproject op een aantal concrete signalen: is de aannemer aangesloten bij een erkende waarborgregeling zoals Woningborg of SWK? Deze regelingen beschermen je bij faillissement van de aannemer of bij ernstige bouwgebreken. Controleer daarnaast de financiële gezondheid van de ontwikkelaar, de staat van de vergunningen en of het project al voldoende verkocht is om daadwerkelijk te starten. Een makelaar kan je helpen deze informatie te beoordelen voordat je je handtekening zet.
Kan ik meerwerk bij nieuwbouw meefinancieren in mijn hypotheek?
Meerwerk is in sommige gevallen meefinancierbaar, maar dit is gebonden aan grenzen. De totale hypotheek mag niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning inclusief het meerwerk, en de geldverstrekker beoordeelt of het meerwerk waardeverhogend is. Cosmetische aanpassingen zoals een duurdere keuken of vloer worden lang niet altijd volledig meegenomen in de taxatiewaarde. Bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur, zodat je weet welk budget je realistisch kunt inzetten voor extra opties tijdens de bouw.
Wat moet ik controleren bij de oplevering van mijn nieuwbouwwoning in Amsterdam?
Bij de oplevering loop je de woning door samen met de aannemer en eventueel een onafhankelijke opleveringsdeskundige, wat sterk aan te raden is. Alle gebreken die je constateert, noteer je in het opleveringsrapport; de aannemer is verplicht deze binnen een redelijke termijn te herstellen. Let op zaken als afwerking van wanden en vloeren, werking van ramen, deuren en installaties, en of het meerwerk correct is uitgevoerd. Teken het opleveringsrapport pas als alle geconstateerde gebreken zijn vastgelegd, en weet dat je ook na oplevering nog een garantieperiode hebt voor verborgen gebreken.
Hoe werkt erfpacht precies en moet ik dit zien als een nadeel bij het kopen van nieuwbouw in Amsterdam?
Bij erfpacht koop je de woning maar niet de grond; je betaalt een jaarlijkse canon aan de gemeente Amsterdam voor het gebruik van de grond. Of erfpacht een nadeel is, hangt sterk af van de voorwaarden: bij eeuwigdurende erfpacht staat de canon voor een langere periode vast, wat meer zekerheid biedt, terwijl bij voortdurende erfpacht de canon periodiek wordt herzien op basis van de grondwaarde, wat kan leiden tot forse stijgingen. Laat de erfpachtvoorwaarden altijd beoordelen door een makelaar of adviseur voordat je koopt, en informeer bij je geldverstrekker of en onder welke voorwaarden zij financieren op erfpachtgrond.
Gerelateerde artikelen
- Welke bouwkundige keuring heb je nodig in Naarden?
- Hoe werk je met meerdere biedingen op je huis?
- Welke belastingen kom je tegen bij het kopen van een huis in Amsterdam?
- Welke extra kosten komen er kijken bij het huren van een woning in Amsterdam?
- Wat doe je als je huis minder waard is dan je hypotheek?
