Voor de eerste keer gebruik gemaakt van deze makelaar. Het contact is vanaf de eerste keer goed en vlot belopen. Makelaars zijn vriendelijk in het contact en zijn m.i. Ook deskundig. Het is een jong bedrijf en ze hebben hart voor hun zaak.Ze hebben ook snel een goede huurder voor mij geregeld en bij de check in is alles goed en professioneel verlopen – Waterlooplein 21 C
Get to know
Hoe verkoop je een erfenis huis?
Kennis
14 nov 2025
Een geërfd huis verkopen begint met het regelen van de erfenis zelf. Je moet de erfenis officieel aanvaarden, een verklaring van erfrecht aanvragen bij de notaris en akkoord krijgen van alle erfgenamen voordat je het huis te koop kunt zetten. Daarna volgen de praktische stappen zoals taxatie, eventuele opknapwerkzaamheden en het kiezen van een verkoopstrategie. Het hele proces vraagt om goede communicatie tussen erfgenamen en heldere afspraken over kosten en verdeling.
Wat moet je regelen voordat je een geërfd huis kunt verkopen?
Je moet de erfenis formeel aanvaarden en een verklaring van erfrecht aanvragen bij de notaris. Deze verklaring bewijst dat jij (en eventuele mede-erfgenamen) rechtmatig eigenaar bent van het huis. Zonder dit document kun je geen verkoopproces starten. Ook moet je checken of er schulden aan het huis kleven en akkoord krijgen van alle erfgenamen over de verkoop.
De notaris speelt hierbij een belangrijke rol. Hij controleert het testament, regelt de verklaring van erfrecht en zorgt dat alles juridisch correct verloopt. Dit kost tijd, vaak enkele weken tot maanden, afhankelijk van de complexiteit van de erfenis.
Let op eventuele hypotheekschulden of andere lasten die op het huis rusten. Deze moeten bij verkoop worden afgelost uit de opbrengst. Als er meerdere erfgenamen zijn, is het verstandig om vooraf schriftelijk vast te leggen hoe jullie de verkoop aanpakken en wie welke beslissingen mag nemen. Dit voorkomt later gedoe.
Sommige erfgenamen kiezen ervoor om de erfenis te verwerpen als er meer schulden dan bezittingen zijn. Dat moet je binnen vier maanden na overlijden doen. Neem dit niet lichtzinnig op, want eenmaal aanvaard kun je niet meer terug.
Hoe verdeel je de opbrengst van een erfenis huis met meerdere erfgenamen?
De opbrengst wordt verdeeld volgens het testament of, als dat er niet is, volgens de wettelijke verdeling. Meestal betekent dit gelijke delen voor kinderen of een combinatie van echtgenoot en kinderen. De notaris berekent de exacte verdeling en trekt eerst alle kosten af van de verkoopopbrengst voordat het resterende bedrag wordt verdeeld.
Communicatie is hierbij belangrijk. Een erfenis gaat vaak gepaard met emoties, vooral als het om het ouderlijk huis gaat. De ene erfgenaam wil misschien snel verkopen, terwijl een ander het huis liever behoudt. Probeer open te praten over ieders wensen en financiële situatie.
Als jullie het niet eens worden, zijn er verschillende oplossingen mogelijk. Een erfgenaam kan de anderen uitkopen en zelf in het huis blijven wonen of het verhuren. Dit vereist wel dat diegene de financiering rond krijgt. Een andere optie is om het huis te laten taxeren en op basis daarvan tot een eerlijke uitkoopprijs te komen.
Bij blijvende onenigheid kan een juridische verdeling worden afgedwongen via de rechter. Dit is een laatste redmiddel omdat het tijd en geld kost. Veel verstandiger is om samen tot een oplossing te komen, eventueel met hulp van een mediator of de notaris.
Maak duidelijke afspraken over wie de kosten voorschiet en hoe deze worden verrekend. Denk aan makelaarskosten, opknapkosten en notariskosten. Leg dit schriftelijk vast om misverstanden te voorkomen.
Welke kosten komen kijken bij het verkopen van een geërfd huis?
Bij het verkopen van een geërfd huis betaal je notariskosten voor de verklaring van erfrecht en de transportakte, makelaarskosten (meestal 1-2% van de verkoopprijs), en eventueel erfbelasting. Daarnaast kunnen er kosten zijn voor taxatie, een verplicht energielabel, en opknapwerkzaamheden. Tel alle kosten bij elkaar op om een realistisch beeld te krijgen van de netto opbrengst.
De notariskosten variëren, maar reken op enkele duizenden euro’s voor het complete traject. Dit omvat de verklaring van erfrecht, het opstellen van de transportakte en de begeleiding bij de overdracht.
Erfbelasting is afhankelijk van je relatie tot de overledene en de waarde van de erfenis. Kinderen hebben een vrijstelling van ongeveer €22.000, partners veel meer. Boven deze bedragen betaal je belasting volgens een schaal die oploopt met de waarde. Reken dit van tevoren uit, want het kan een flink bedrag zijn.
Een energielabel is verplicht bij verkoop en kost tussen de €150 en €300. Als het huis lang leeg heeft gestaan, kunnen er onverwachte kosten opduiken zoals achterstallig onderhoud, ongediertebestrijding of het opruimen van de inboedel.
Sommige erfgenamen vergeten de kosten voor het aanhouden van het huis tijdens het verkooptraject: gemeentelijke belastingen, verzekeringen, energie en water. Deze lopen door tot de verkoop definitief is.
Moet je een geërfd huis opknappen voordat je het verkoopt?
Dit hangt af van de staat van het huis en de lokale markt. In een krappe markt zoals Amsterdam verkoopt zelfs een huis dat opknapwerk nodig heeft vaak goed. In andere gevallen kan een kleine investering in opknappen zorgen voor een flink hogere verkoopprijs. Laat een makelaar meekijken om een goede inschatting te maken van de kosten versus de verwachte meerwaarde.
Grote verbouwingen lonen zelden bij een erfenis huis. De investering verdien je vaak niet terug, en het vertraagt de verkoop. Kleine aanpassingen kunnen wel verschil maken: een grondige schoonmaak, schilderwerk, tuinonderhoud en het weghalen van persoonlijke spullen.
Kopers van een huis kopen vaak ook een gevoel. Een fris, licht en opgeruimd huis verkoopt sneller en voor een betere prijs dan een vol, donker en verouderd huis. Dat betekent niet dat je een nieuwe keuken moet plaatsen, maar wel dat je het huis presentabel maakt.
Verkopen ‘as is’ kan verstandig zijn als het huis veel werk nodig heeft. Beleggers en opknappers zoeken actief naar dit soort woningen en betalen een realistische prijs voor de staat waarin het huis verkeert. Je bespaart tijd, gedoe en voorinvestering.
Vraag een makelaar om een rondleiding te geven en advies te geven over welke aanpassingen zinvol zijn. Die kan op basis van marktkennis inschatten wat kopers in jouw buurt verwachten en waar je het beste je geld in kunt steken.
Hoe Your Home Makelaars helpt bij het verkopen van jouw erfenis huis
Wij begrijpen dat het verkopen van een geërfd huis meer is dan alleen een vastgoedtransactie. Het gaat vaak om het ouderlijk huis, met alle emoties die daarbij horen. Daarom bieden we persoonlijke begeleiding die rekening houdt met jouw situatie en die van eventuele mede-erfgenamen.
Onze ervaring met erfenis trajecten in Amsterdam en Het Gooi helpt je om het proces soepel te laten verlopen:
- Begeleiding bij complexe erfenis situaties – We werken nauw samen met notarissen en helpen je door de juridische stappen heen
- Ervaring met meerdere erfgenamen – We zorgen voor heldere communicatie en helpen bij het vinden van oplossingen waar iedereen zich in kan vinden
- Realistische taxatie en marktadvies – Onze lokale kennis zorgt dat je weet wat het huis waard is en wat de beste verkoopstrategie is
- Ontzorging tijdens een emotionele periode – Van opruimen tot opknappen, we denken met je mee over wat nodig is
- Transparante werkwijze – Je weet altijd waar je aan toe bent en wat de volgende stappen zijn
We nemen de tijd om jouw situatie te begrijpen en komen met een aanpak die past bij wat jij en eventuele mede-erfgenamen nodig hebben. Of je nu snel wilt verkopen of juist de tijd wilt nemen voor een goede voorbereiding, we staan klaar om je te helpen.
Wil je weten hoe we jou kunnen helpen bij het verkopen van jouw erfenis huis? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We bespreken graag de mogelijkheden en geven je helder advies over de beste aanpak voor jouw situatie.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het gemiddeld om een geërfd huis te verkopen?
Het complete proces duurt gemiddeld 4 tot 8 maanden. De eerste fase (regelen erfenis en verklaring van erfrecht) neemt vaak 2-3 maanden in beslag, waarna het eigenlijke verkoopproces nog eens 2-3 maanden duurt. Dit kan langer zijn bij complexe erfenissen met meerdere erfgenamen of juridische complicaties, of korter in een krappe woningmarkt waar huizen snel verkopen.
Wat gebeurt er als één erfgenaam niet wil verkopen?
Als erfgenamen het niet eens worden, kan er geen verkoop plaatsvinden tenzij een meerderheid een verdeling afdwingt via de rechter. Een betere oplossing is vaak dat de erfgenaam die wil blijven de anderen uitkoopt tegen de getaxeerde waarde. Als dit financieel niet haalbaar is, kan een mediator helpen om tot een compromis te komen, bijvoorbeeld door het huis tijdelijk te verhuren of een langere verkooptermijn af te spreken.
Kun je in een geërfd huis blijven wonen tijdens het verkoopproces?
Ja, dat kan, maar het maakt verkopen wel lastiger omdat bezichtigingen moeten worden ingepland rondom jouw agenda en het huis altijd presentabel moet zijn. Bovendien kunnen potentiële kopers zich moeilijker inleven in een bewoond huis. Als je tijdelijk in het huis wilt blijven, bespreek dan met mede-erfgenamen hoe dit de verkoop beïnvloedt en of je eventueel een vergoeding betaalt voor het gebruik.
Moet je inkomstenbelasting betalen over de verkoopopbrengst van een erfenis huis?
Nee, de verkoopopbrengst zelf is niet belast met inkomstenbelasting. Je betaalt alleen erfbelasting over de waarde van het huis op het moment van overlijden. Als het huis meer oplevert dan de getaxeerde erfeniswaarde, is dit verschil belastingvrij. Let wel op: als je het huis langere tijd verhuurt voordat je verkoopt, kan dit wel fiscale gevolgen hebben.
Wat doe je met de inboedel van het geërfde huis?
De inboedel moet worden opgeruimd voordat je het huis te koop zet, tenzij je specifiek verkoopt inclusief inboedel. Waardevolle spullen kunnen worden verdeeld onder erfgenamen of verkocht via een veilinghuis. Voor de rest kun je een opkoopbedrijf inschakelen, spullen doneren aan kringloopwinkels, of een container huren. Reken hiervoor €1.000 tot €3.000, afhankelijk van hoeveel er moet gebeuren.
Kan een makelaar helpen bij conflicten tussen erfgenamen?
Een makelaar kan indirect helpen door objectieve informatie te geven over marktwaarde, verkoopstrategie en realistische verwachtingen, wat vaak emotionele discussies ontscherpte. Ze kunnen ook neutrale begeleiding bieden tijdens overleggen en ervaring delen over hoe andere erfgenamen tot oplossingen kwamen. Voor echte conflictbemiddeling is een gespecialiseerde mediator of notaris echter geschikter.
Is het verstandig om een geërfd huis te verhuren in plaats van te verkopen?
Dit kan interessant zijn als de markt tijdelijk ongunstig is of als erfgenamen het niet eens zijn over verkoop. Let wel op: verhuren brengt verplichtingen met zich mee zoals onderhoud, belastingaangifte en verhuurderschap. Ook moet je afspraken maken over wie de verhuur beheert en hoe huurinkomsten worden verdeeld. Voor een tijdelijke oplossing kan het werken, maar het uitstellen van verkoop lost geen fundamentele meningsverschillen op.
