Je financiert een nieuwe woning meestal met een overbruggingskrediet, een tijdelijke dubbele hypotheek, of door je huidige huis eerst te verkopen met een financieringsvoorbehoud in je nieuwe koopcontract. Een overbruggingskrediet overbrugt de periode tussen aankoop en verkoop, terwijl een dubbele hypotheek betekent dat je tijdelijk twee woningen financiert. De beste keuze hangt af van je financiële situatie en de verkoopkansen van je huidige woning.

Welke financieringsmogelijkheden heb je als je een nieuwe woning wilt kopen?

Als je een huis kopen wilt terwijl je huidige woning nog niet verkocht is, heb je drie hoofdopties: een overbruggingskrediet, een tijdelijke dubbele hypotheek, of een nieuwe woning kopen met een financieringsvoorbehoud. Elk van deze opties heeft zijn eigen voor- en nadelen, afhankelijk van je situatie.

Een overbruggingskrediet is een kortlopende lening die de periode overbrugt tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude. Dit is handig als je snel wilt handelen op de woningmarkt zonder te wachten op de verkoop. De bank verstrekt dit krediet op basis van de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning.

Een dubbele hypotheek betekent dat je tijdelijk twee volledige hypotheken hebt lopen. Dit is alleen mogelijk als je voldoende inkomen hebt om beide hypotheken te dragen en de bank bereid is dit te financieren. Het voordeel is dat je alle tijd hebt om je oude woning te verkopen zonder druk.

De derde optie is je nieuwe woning kopen met een financieringsvoorbehoud in het contract. Dit beschermt je als de verkoop van je huidige woning onverwacht niet doorgaat of als je geen geschikte financiering krijgt. Het nadeel is dat verkopers in een krappe markt vaak liever kiezen voor kopers zonder voorwaarden.

Hoe werkt een overbruggingskrediet bij de aankoop van een nieuwe woning?

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die de periode overbrugt tussen het moment dat je je nieuwe woning koopt en je oude woning verkoopt. De bank leent je geld op basis van de verwachte verkoopopbrengst van je huidige huis, meestal tot 70-80% van de getaxeerde waarde.

Je hebt een overbruggingskrediet nodig wanneer je je nieuwe woning eerder moet betalen dan dat je de opbrengst van je oude woning ontvangt. De looptijd is meestal tussen de 6 en 24 maanden, met de mogelijkheid tot verlenging als je oude woning nog niet verkocht is. Tijdens deze periode betaal je alleen rente over het overbruggingskrediet, niet op de hoofdsom.

De kosten van een overbruggingskrediet bestaan uit rentekosten en afsluitprovisie. De rente ligt meestal hoger dan bij een reguliere hypotheek, vaak tussen 4% en 6%. Daarnaast rekent de bank vaak een afsluitprovisie van ongeveer 1% van het kredietbedrag. Deze kosten zijn de prijs voor de flexibiliteit om te kunnen verhuizen voordat je oude woning verkocht is.

Banken stellen wel voorwaarden aan een overbruggingskrediet. Je oude woning moet actief te koop staan bij een makelaar, en de vraagprijs moet realistisch zijn volgens de taxatie. Ook moet je kunnen aantonen dat je de dubbele woonlasten tijdelijk kunt dragen. Een praktisch voorbeeld: als je oude woning getaxeerd is op €400.000, kun je rekenen op een overbruggingskrediet van maximaal €320.000.

Wat zijn de risico’s van twee hypotheken tegelijk?

Twee hypotheken tegelijk betekent dat je dubbele woonlasten hebt voor hypotheekrente, eventuele VvE-kosten, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. Dit kan al snel €2.000 tot €4.000 extra per maand betekenen, afhankelijk van de woningen. Dit legt aanzienlijke druk op je maandelijkse budget.

De bank toetst streng of je deze dubbele lasten kunt dragen. Ze kijken naar je inkomen, vaste lasten en andere financiële verplichtingen. Vaak moet je kunnen aantonen dat je minstens 6 maanden deze dubbele lasten kunt betalen zonder in problemen te komen. Dit betekent dat je een flinke financiële buffer nodig hebt.

Je leencapaciteit wordt ook beïnvloed door twee hypotheken. De hypotheek op je oude woning blijft meetellen in de berekening, waardoor je minder kunt lenen voor je nieuwe woning dan wanneer je oude woning al verkocht zou zijn. Dit kan betekenen dat je niet je droomhuis kunt kopen of dat je moet wachten tot je oude woning verkocht is.

Om deze risico’s te beperken kun je verschillende stappen nemen. Zorg voor een realistische vraagprijs van je oude woning zodat deze snel verkoopt. Bouw een financiële buffer op van minimaal zes maanden dubbele woonlasten. Overweeg tijdelijke verhuur van je oude woning als deze niet snel verkoopt, dit helpt met de maandlasten. En bespreek met je hypotheekadviseur of een overbruggingskrediet geschikter is dan een volledige dubbele hypotheek.

Wanneer is een financieringsvoorbehoud verstandig bij woningaankoop?

Een financieringsvoorbehoud is een clausule in je koopovereenkomst die je beschermt als je toch geen hypotheek krijgt voor de nieuwe woning. Het betekent dat je zonder boete uit de koop kunt stappen als de bank je financiering afwijst. Dit is verstandig wanneer je nog onzekerheid hebt over je leencapaciteit of de verkoop van je huidige woning.

Je moet dit voorbehoud opnemen voordat je de koopovereenkomst tekent. Eenmaal getekend zonder voorbehoud, ben je verplicht tot aankoop ook als je geen financiering krijgt. De standaard termijn voor een financieringsvoorbehoud is 4 weken, maar in sommige gevallen kun je 6 weken afspreken als je situatie complexer is.

Banken verwachten dat je actief aan de slag gaat met je hypotheekaanvraag zodra je de koopovereenkomst getekend hebt. Je moet binnen enkele dagen een officiële hypotheekofferte aanvragen en alle benodigde documenten aanleveren. Als je dit niet doet, kun je je beroep op het financieringsvoorbehoud verliezen.

In een competitieve woningmarkt zoals Amsterdam kan een financieringsvoorbehoud je kansen verkleinen. Verkopers kiezen vaak liever voor kopers zonder voorwaarden omdat dit meer zekerheid biedt. Je kunt dit ondervangen door vooraf een hypotheek in principe akkoord te regelen, zodat je met meer zekerheid kunt bieden. Of door een korte voorbehoudstermijn van 2 weken af te spreken, wat voor verkopers aantrekkelijker is dan de standaard 4 weken.

Hoe bereken je hoeveel je kunt lenen voor een nieuwe woning?

Je maximale leencapaciteit voor een nieuwe woning wordt bepaald door je bruto jaarinkomen, je bestaande schulden en de Loan-to-Value ratio van maximaal 100% van de woningwaarde. Als vuistregel kun je ongeveer 4 tot 5 keer je bruto jaarsalaris lenen, maar dit hangt af van je persoonlijke situatie en de actuele leennormen.

Je inkomen is de belangrijkste factor. De bank kijkt naar je vaste inkomen uit loondienst, maar ook naar eventueel inkomen uit ondernemerschap. Bij twee inkomens tellen beide mee, wat je leencapaciteit flink verhoogt. Een hoger inkomen betekent direct meer leenruimte voor je nieuwe woning.

Je bestaande hypotheek speelt een grote rol als je een nieuwe woning wilt kopen. Als je oude woning nog niet verkocht is, trekt de bank deze hypotheek af van je maximale leencapaciteit. Pas na verkoop komt deze ruimte vrij. Stel je hebt €250.000 restschuld op je oude woning en kunt in totaal €500.000 lenen, dan blijft er €250.000 over voor je nieuwe woning totdat de oude verkocht is.

Box 3 vermogen en andere factoren beïnvloeden ook je leenruimte. Spaargeld en beleggingen kunnen je leencapaciteit verhogen omdat ze financiële stabiliteit tonen. Aan de andere kant verlagen studieschulden, doorlopende kredieten en andere leningen je maximale hypotheek. Ook je leeftijd speelt mee, omdat de hypotheek afgelost moet zijn voor je pensioen.

Om je leencapaciteit te verhogen kun je verschillende stappen nemen. Los eerst andere schulden af zoals creditcards of persoonlijke leningen. Verhoog je inkomen door loonsverhoging te vragen of extra werkzaamheden aan te nemen. Overweeg samen te kopen met een partner of familielid om beide inkomens te combineren. En zorg dat je oude woning snel verkoopt zodat die hypotheek niet meer meetelt in de berekening.

Hoe Your Home Makelaars helpt bij de financiering van jouw nieuwe woning

Wij begrijpen dat het financieren van een nieuwe woning terwijl je huidige huis nog niet verkocht is complex kan zijn. Daarom ondersteunen we je actief bij het hele financieringsproces, van de eerste oriëntatie tot de sleuteloverdracht van je nieuwe woning.

Onze aanpak bij financieringsvraagstukken omvat:

• Strategisch timingadvies: We helpen je bepalen wanneer het slimste moment is om je nieuwe woning te kopen in relatie tot de verkoop van je huidige woning
• Samenwerking met hypotheekadviseurs: We werken nauw samen met betrouwbare hypotheekadviseurs die gespecialiseerd zijn in overbruggingsfinanciering en complexe situaties
• Onderhandeling met financieringsvoorbehoud: We adviseren je over het strategisch inzetten van financieringsvoorwaarden en onderhandelen namens jou met verkopers
• Begeleiding bij overbruggingssituaties: We coördineren met alle betrokken partijen om ervoor te zorgen dat zowel aankoop als verkoop soepel verlopen

Als aankoopmakelaar zorgen we ervoor dat je financiële positie optimaal wordt gepresenteerd en dat je niet meer biedt dan verantwoord is. We kennen de Amsterdamse en Gooise markt door en door, en weten precies hoe we jouw kansen kunnen vergroten zonder onnodige financiële risico’s.

Wil je weten wat de beste financieringsstrategie is voor jouw situatie? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee over de slimste manier om jouw nieuwe woning te financieren.