Je budget voor het kopen van een huis bereken je door je maximale hypotheek te bepalen (meestal 4 tot 5 keer je jaarinkomen), alle kosten koper erbij op te tellen (ongeveer 3-6% van de koopprijs), en te checken of de maandlasten binnen je budget passen. Je moet rekening houden met zowel eenmalige kosten als terugkerende lasten zoals hypotheek, energie en onderhoud. Dit helpt je om een realistisch beeld te krijgen van wat je kunt besteden aan een woning.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen voor een huis?

Je maximale hypotheek hangt vooral af van je inkomen en wordt berekend op basis van de Loan-to-Income (LTI) ratio. In Nederland mag je meestal tussen de 4 en 5 keer je bruto jaarinkomen lenen, afhankelijk van de actuele leennormen. Een hypotheekadviseur berekent dit precies voor jouw situatie, rekening houdend met je inkomen, eventuele schulden en de geldende regels.

Het type inkomen dat je hebt, speelt een belangrijke rol bij de berekening. Met een vast contract krijg je vaak de meest gunstige leenvoorwaarden. Heb je een flexibel inkomen met bonussen of provisie? Dan wordt meestal een gemiddelde van de afgelopen jaren genomen. Als zelfstandige zonder personeel (zzp’er) of ondernemer kijken banken naar je belastingaangiften van de laatste drie jaar. Ze nemen vaak het gemiddelde of zelfs het laagste jaar als uitgangspunt.

Bestaande schulden verlagen je maximale hypotheek. Denk aan studieleningen, autoleningen of creditcardschulden. Deze verplichtingen worden van je leencapaciteit afgetrokken. Ook de rente die je kiest, heeft invloed: bij een hogere rente zijn je maandlasten hoger en kun je minder lenen.

Een praktisch voorbeeld: met een bruto jaarinkomen van €50.000 kun je ongeveer €225.000 tot €250.000 lenen. Verdien je €75.000 per jaar? Dan ligt je maximale hypotheek rond de €337.500 tot €375.000. Dit zijn richtbedragen, want je persoonlijke situatie bepaalt uiteindelijk het exacte bedrag.

Welke kosten komen er kijken bij het kopen van een huis?

Naast de koopprijs betaal je kosten koper, die meestal tussen de 3% en 6% van de aankoopprijs liggen. Deze kosten moet je meenemen in je totale budget, want ze komen bovenop het bedrag dat je voor de woning betaalt. De belangrijkste kostenposten zijn overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten.

De overdrachtsbelasting is 2% voor woningen tot €510.000 als je tussen de 18 en 35 jaar bent en er zelf gaat wonen. Dit is een eenmalige startersvrijstelling. Ben je ouder of koop je een tweede woning? Dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Voor een woning van €400.000 scheelt dit dus €8.000 versus €41.600 aan belasting.

Notariskosten voor het passeren van de koopakte en het inschrijven van de hypotheek liggen tussen de €1.500 en €2.500. Dit hangt af van de complexiteit van de transactie en de gekozen notaris. De taxatie van je toekomstige woning kost tussen de €400 en €800. Dit is verplicht voor de hypotheekverstrekker om de waarde vast te stellen.

Hypotheekadvieskosten variëren, maar liggen vaak tussen de €1.500 en €3.000. Sommige adviseurs rekenen een vast bedrag, anderen een percentage van de hypotheeksom. Als je gebruik maakt van aankoopbegeleiding door een makelaar, reken dan op kosten tussen de €2.000 en €5.000. Dit verschilt per regio en het type woning.

Vergeet ook kleinere posten niet: de bouwkundige keuring (€400-€800), bankgarantie of waarborgsom (€250-€500), en eventuele kosten voor het afsluiten van verzekeringen. Tel alles bij elkaar op en je zit al snel op €10.000 tot €20.000 aan extra kosten bovenop de aankoopprijs.

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Voor de woning zelf heb je vaak geen eigen geld nodig, omdat je tot 110% van de woningwaarde kunt financieren. Die extra 10% is bedoeld voor de kosten koper. In de praktijk betekent dit dat je zonder spaargeld een huis kunt kopen, mits je voldoende leencapaciteit hebt en de bank bereid is 110% te financieren.

Toch is eigen geld inbrengen vaak verstandig. Het verlaagt je maandlasten, omdat je minder hoeft te lenen. Ook betaal je minder rente over de looptijd van je hypotheek. Als je plannen hebt om te verbouwen of te verduurzamen, is eigen geld vaak nodig omdat banken niet altijd de volledige verbouwingskosten willen financieren.

Veel starters krijgen hulp van familie via een schenking. Je ouders mogen belastingvrij een bedrag schenken voor de aankoop van een woning. In 2024 is dit maximaal €28.947 (of €57.894 als beide ouders schenken). Deze schenkingsvrijstelling geldt eenmalig en moet je binnen drie jaar na de schenking besteden aan je woning.

Een andere optie is een familielening. Je leent geld van familie tegen een afgesproken rente en aflossingsschema. Dit moet je wel goed vastleggen in een officiële leningsovereenkomst. De Belastingdienst stelt hier voorwaarden aan, zoals een minimale rente en een maximale looptijd.

Sparen voor eigen geld doe je het beste gestructureerd. Maak een spaarplan en zet automatisch elke maand een bedrag opzij. Houd rekening met een spaartermijn van enkele jaren als je een substantieel bedrag wilt opbouwen. Elk duizend euro eigen geld scheelt ongeveer €5 tot €7 per maand aan hypotheeklasten.

Hoe bereken je of de maandlasten binnen je budget passen?

Je maandlasten bestaan uit meer dan alleen je hypotheek. Tel alle woonkosten bij elkaar op: hypotheeklasten, energiekosten, gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, verzekeringen, onderhoud en eventuele VvE-kosten. Een vuistregel is dat je maximaal 30-35% van je netto inkomen aan woonlasten kwijt zou moeten zijn, maar dit hangt af van je persoonlijke situatie.

De hypotheeklasten vormen meestal de grootste post. Voor een hypotheek van €300.000 met 4% rente betaal je ongeveer €1.400 tot €1.600 per maand, afhankelijk van je gekozen hypotheekvorm. Bij een annuïteitenhypotheek zijn je lasten aan het begin hoger dan bij een lineaire hypotheek, maar blijven ze gelijk over de tijd.

Energiekosten liggen gemiddeld tussen de €150 en €300 per maand, afhankelijk van de grootte en isolatie van je woning. Een goed geïsoleerde woning bespaart je flink op deze kosten. Gemeentelijke belastingen (OZB) en waterschapsbelasting kosten samen ongeveer €50 tot €150 per maand, afhankelijk van je gemeente en de WOZ-waarde van je woning.

Verzekeringen zijn verplicht en belangrijk. Een opstalverzekering kost €30 tot €80 per maand en dekt schade aan je woning. Een inboedelverzekering (€10-€30 per maand) is niet verplicht maar wel verstandig. Reken ook €50 tot €100 per maand voor onderhoud, want er gaat altijd wel iets kapot of moet worden vervangen.

Woon je in een appartement met een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan betaal je maandelijkse servicekosten voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Dit varieert van €50 tot €300 per maand. Check altijd de Meerjaren Onderhoudsplanning (MJOP) om te zien of er grote kosten aankomen.

Houd een buffer aan voor onverwachte uitgaven. Een kapotte cv-ketel, lekkage of andere reparaties kunnen flink in de papieren lopen. Spaar daarom maandelijks een bedrag (€100-€200) voor dit soort situaties. Dit voorkomt financiële stress als er iets kapot gaat.

Hoe Your Home Makelaars helpt bij het bepalen van je aankoopbudget

We begrijpen dat het bepalen van je budget voor huis kopen best ingewikkeld kan zijn. Daarom helpen we je graag met realistisch budgetadvies dat past bij jouw persoonlijke situatie. We kijken niet alleen naar wat je maximaal kunt lenen, maar vooral naar wat comfortabel en haalbaar is voor jouw situatie.

Onze diensten bij budgetbepaling:

• Persoonlijk budgetadvies op basis van je inkomen, spaargeld en toekomstplannen
• Doorverwijzing naar betrouwbare hypotheekadviseurs die we kennen en vertrouwen
• Compleet inzicht in alle kosten specifiek voor Amsterdam en Het Gooi
• Begeleiding bij financiële afwegingen zoals wel of niet eigen geld inbrengen
• Realistische verwachtingen over wat je kunt kopen in jouw prijsklasse

We kennen de woningmarkt in Amsterdam en Het Gooi door en door. Dat betekent dat we je precies kunnen vertellen wat je voor je budget kunt verwachten en in welke buurten je het beste kunt zoeken. We helpen je voorkomen dat je te hoog inzet of juist kansen laat liggen.

Wil je weten wat je budget is en welke woning daarbij past? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. We denken graag met je mee over je mogelijkheden. Bekijk ook onze diensten als aankoopmakelaar of neem direct contact met ons op. We helpen je graag bij het vinden van je nieuwe thuis binnen een budget dat bij je past.